Executieveiling luxe villa mag doorgaan ondanks nieuwe bezwaren: rechter ziet geen reden tot ingrijpen

De voorzieningenrechter in Haarlem heeft een nieuwe poging om de executieverkoop van een miljoenenvilla tegen te houden resoluut afgewezen. De familievennootschap die eigenaar is van het pand betoogde dat nieuwe feiten en bezwaren aanleiding zouden moeten zijn om de executie op te schorten. Maar de rechtbank blijft bij haar eerdere oordeel: Ortolan is bevoegd om te executeren en van misbruik is geen sprake.

Casus: langlopend conflict over hypotheekschuld en schuldeisers

De zaak heeft haar oorsprong in een tweetal hypothecaire geldleningen van in totaal € 4,9 miljoen, verstrekt door Van Lanschot in 2003 en 2005 voor de aankoop van een luxe villa. In 2015 werden de leningen gecedeerd aan Promontoria, en vervolgens in 2019 aan Ortolan Nederland Credit Oplossingen GmbH, een Duitse entiteit.

Vanaf dat moment ontstond verzet. De familievennootschap stelde vraagtekens bij de rechtsgeldigheid van de overdrachten en bij de betrouwbaarheid van Ortolan. Zij stopte de betalingen en beriep zich op opschorting. Ortolan zegde de lening op en kondigde executie aan. In een eerdere kortgedinguitspraak van 29 november 2024 werd al geoordeeld dat Ortolan rechtsgeldig schuldeiser is en de executie mocht voortzetten.

Kernvraag: leiden nieuwe feiten tot ander oordeel?

In deze tweede kortgedingprocedure stelde de familie dat zich ná de vorige uitspraak wezenlijke ontwikkelingen hebben voorgedaan. Zo zou Ortolan inmiddels volledig in handen zijn gekomen van een Maltese brievenbusmaatschappij (Parrot Invest Limited), en zouden haar voormalige aandeelhouders (Obotritia) zich schuldig maken aan het wegsluizen van vermogen in aanloop naar een faillissement.

Volgens de familie leidt dit tot grote onzekerheid over de rechtmatigheid en betrouwbaarheid van de executie. Bovendien zou volgens hen de Maltese wetgeving (richtlijn 2021/2167 inzake kredietservicers) nu van toepassing zijn, en beschikt Ortolan niet over de vereiste vergunningen. De vordering strekte primair tot staking van de executie en subsidiair tot het stellen van zekerheid van € 8,9 miljoen.

Geen nieuwe aanknopingspunten: rechter blijft bij eerdere oordeel

De voorzieningenrechter ziet in de nieuwe argumenten geen reden om af te wijken van het eerdere vonnis. Volgens de rechter is de achtergrond van Ortolan en haar aandeelhouders irrelevant voor de vraag of de debiteur moet betalen. De debiteur is geen schuldeiser van Ortolan, en kan zich daarom niet beroepen op vermeend paulianeus handelen van derden. Ook zou niet zijn aangetoond dat er sprake is van schending van sanctiewetgeving of dat betalingen aan Ortolan verboden zouden zijn.

De rechter erkent dat de constructie rond Ortolan weinig transparant is, maar benadrukt dat dit geen rechtvaardiging biedt voor betalingsweigering. De betalingsverplichtingen voortvloeiend uit de leningsovereenkomst blijven in stand. De risico’s rond de uiteindelijke bestemming van de executieopbrengst doen daar niet aan af.

Richtlijn kredietservicers (2021/2167) niet van toepassing

Het beroep op Europese regelgeving strandt. De Maltese implementatie van de Europese richtlijn over kredietservicers zou volgens de familie eisen stellen aan partijen zoals Ortolan, maar de rechter gaat daarin niet mee. De richtlijn is niet van toepassing op deze situatie, en bovendien is geen sprake van een verbod op betaling of een gebrek aan bevoegdheid tot executie.

Zekerheidsstelling afgewezen: geen grond voor uitzondering

De subsidiaire vordering tot zekerheidsstelling door Ortolan wordt eveneens afgewezen. De voorzieningenrechter benadrukt dat over deze vordering al is geoordeeld in het eerdere kort geding. De nu aangevoerde feiten zijn niet voldoende om daar op terug te komen. Voor zekerheidsstelling geldt een hoge drempel: er moet sprake zijn van duidelijke aanwijzingen dat de executie onrechtmatig is — en die ontbreken.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Deze uitspraak bevestigt een aantal belangrijke uitgangspunten in het executierecht:

• Een schuldenaar die zijn betalingsverplichting opschort zonder zwaarwegende en juridisch houdbare gronden loopt een groot risico: executie kan gewoon doorgaan, ook als er discussie bestaat over de reputatie of structuur van de schuldeiser.
• Nieuwe feiten moeten écht wezenlijk zijn om een eerdere uitspraak terzijde te kunnen schuiven. Het herhalen van bezwaren in nieuwe vorm volstaat niet.
• Europese regelgeving en vergunningseisen bieden in principe geen grond om een executie te blokkeren, tenzij heel concreet sprake is van onrechtmatigheid of verbodsbepalingen.

Conclusie: executie mag doorgaan – schuldenaar blijft verantwoordelijk

De voorzieningenrechter wijst alle vorderingen van de familievennootschap af. De executieveiling mag doorgaan. De aangevoerde nieuwe feiten veranderen niets aan de schuldpositie van de debiteur en bieden geen basis voor het stilleggen van de veiling. Ook zekerheidsstelling is niet aan de orde. De verantwoordelijkheid voor de situatie ligt bij de debiteur zelf, die jarenlang betalingen heeft gestaakt.

Wordt jouw woning of vastgoed ook bedreigd met executie? Laat je tijdig adviseren door specialisten in het executie- en zekerhedenrecht. Wij analyseren of jouw bank of schuldeiser wel mag overgaan tot verkoop — en of je kunt ingrijpen. Neem vandaag nog contact met ons op.