Geen schadevergoeding na eerdere afwijzing hypotheekverhoging
“Een bank is niet zonder meer schadeplichtig als een hypotheekverhoging eerst wordt afgewezen en later alsnog wordt goedgekeurd. In Kifid-uitspraak 2026-0344 oordeelde het Kifid dat niet vaststond dat Nationale-Nederlanden Bank onzorgvuldig, tegenstrijdig of onaanvaardbaar traag had gehandeld bij de beoordeling van de hypotheekverhoging.”
Inleiding
Een hypotheekverhoging afgewezen door bank leidt regelmatig tot discussie, zeker wanneer later alsnog een offerte volgt. In de bindende Kifid-uitspraak van 10 april 2026 stond de vraag centraal of Nationale-Nederlanden Bank schade moest vergoeden vanwege de behandeling van hypotheekaanvragen en een bouwdepot. De consumenten vonden dat de bank te traag, onzorgvuldig en tegenstrijdig had gehandeld. Zij wezen onder meer op wisselende bedragen voor een bouwdepot, de beoordeling van aflopende hypotheekrenteaftrek en kosten die volgens hen door vertraging waren ontstaan. Het Kifid (Klachteninstituut financiële dienstverlening) volgde die redenering niet, de vordering van € 9.667 werd afgewezen.
Wat speelde er bij de hypotheekaanvragen?
De consumenten dienden op 8 februari 2024 via hun hypotheekadviseur een hypotheekaanvraag in bij de bank. In de periode daarna werd de aanvraag meerdere keren gewijzigd en door de bank afgewezen. Op 5 maart 2024 volgde opnieuw een aanvraag, waarna de bank een rentevoorstel deed.
Op 26 maart 2024 stuurde de bank een hypotheekofferte voor € 644.300, waarin € 80.000 in een bouwdepot zou worden gestort. Twee dagen later volgde echter een nieuwe hypotheekofferte voor hetzelfde bedrag, maar zonder bouwdepot. Die tweede offerte werd door de consumenten ondertekend. De hypotheekakte passeerde op 1 mei 2024.
Daarna vroegen de consumenten een hypotheekverhoging aan voor verbouwing. In juni 2024 stuurde de bank een rentevoorstel waarin werd vermeld dat € 43.500 in een bouwdepot zou worden gestort. Voor de beoordeling vroeg de bank aanvullende stukken op, waaronder een verklaring herkomst eigen middelen, een verbouwingsspecificatie, inkomensinformatie, een aangifte inkomstenbelasting en echtscheidingsconvenanten. Op 13 september 2024 wees de bank de verhogingsaanvraag af.
Later werd opnieuw contact gelegd over de verhoging. Op 25 oktober 2024 wees de bank de aanvraag opnieuw af. Daarbij wees zij onder meer op kredietverplichtingen, alimentatie, de gedeeltelijke meeweging van een winstgerelateerde bonus en het vervallen van hypotheekrenteaftrek per 1 januari 2031 voor meerdere leningdelen.
In maart 2025 diende een tweede adviseur een nieuwe aanvraag in. Na aanlevering van stukken en een technische storing in het dossier volgde op 6 mei 2025 alsnog een hypotheekofferte. Daarin stond dat € 58.500 in een bouwdepot zou worden gestort. Op 14 mei 2025 kregen de consumenten beschikking over de gelden.
Wat was volgens de consumenten de reden dat de bank schade moest vergoeden?
De consumenten stelden dat de bank dezelfde aanvraag tegenstrijdig had beoordeeld. Volgens hen was aanvankelijk een bouwdepot van € 80.000 afgesproken, werd dat later zonder duidelijke reden lager en werd vervolgens meegedeeld dat geen bouwdepot mogelijk was vanwege aflopende hypotheekrenteaftrek. Later zou, zonder relevante wijziging in hun financiële situatie, toch weer een bouwdepot zijn goedgekeurd.
Daaruit leidden de consumenten af dat de eerdere weigering onterecht was en dat de bank de zaak onnodig had vertraagd. Ook stelden zij dat de bank aflossingsvrije leningdelen onterecht in box 3 had geplaatst. Zij vorderden € 9.667 schadevergoeding, bestaande uit kosten voor hypotheekakten, taxatiekosten, advieskosten en prijsstijgingen door inflatie tijdens het vertraagde bouwtraject.
De zorgplicht van de bank als geldverstrekker
Kifid start de beoordeling met de zorgplicht van de bank. Een bank heeft vanwege haar maatschappelijke functie een bijzondere zorgplicht. De inhoud daarvan hangt af van de omstandigheden van het geval. In deze zaak was belangrijk dat de bank optrad als geldverstrekker, niet als hypotheekadviseur.
Als geldverstrekker moet de bank voorafgaand aan het sluiten van een overeenkomst over een financieel product informatie verstrekken die correct, duidelijk en niet misleidend is. Volgens het Kifid was niet gebleken dat de bank deze informatieplicht had geschonden. De offerte van 28 maart 2024 bevatte geen bouwdepot. De offerte van 6 mei 2025 bevatte wel een bouwdepot van € 58.500. Beide offertes waren door de consumenten ondertekend. Daarmee stond niet vast dat er eerder bindend een bouwdepot van € 80.000 was overeengekomen.
Ook volgde Kifid de consumenten niet in hun stelling dat de bank zou hebben gezegd dat een bouwdepot in het geheel niet mogelijk was. Uit de e-mailcorrespondentie bleek volgens de commissie alleen dat de bank had gewezen op het vervallen van hypotheekrenteaftrek per 1 januari 2031, waardoor de maximale hypotheek lager kon uitvallen. Dat is iets anders dan de mededeling dat een bouwdepot nooit mogelijk zou zijn.
Een belangrijk punt in deze uitspraak is de bewijspositie. De consumenten moesten aannemelijk maken dat de bank onzorgvuldig had gehandeld en dat de gevorderde schade daardoor was ontstaan. Dat lukte de consumenten niet.
De bank voerde aan dat de hypotheekadviseur verschillende aanvragen had ingediend, met uiteenlopende financieringsopzetten en andere fiscale uitgangspunten. Kifid vond dat argument relevant. Als de aanvragen inhoudelijk verschillen, hoeft het niet tegenstrijdig te zijn dat de beoordeling ook verschilt. Een bank mag een nieuwe of gewijzigde aanvraag opnieuw beoordelen op basis van de dan beschikbare gegevens.
Kifid woog bovendien mee dat de consumenten werden bijgestaan door een onafhankelijke hypotheekadviseur. De bank was niet aansprakelijk voor het handelen van die adviseur. Als bepaalde onderdelen van de financiering onduidelijk waren, lag de verantwoordelijkheid om daar vragen over te stellen aan hun adviseur volgens de commissie bij de consumenten. Voor de praktijk is dat een belangrijke nuance. Een bank kan als geldverstrekker een eigen zorgplicht hebben, maar zij neemt daarmee niet automatisch de rol van de adviseur over.
Was het aanvraagproces onaanvaardbaar traag?
De consumenten klaagden ook over vertraging. Kifid toetste of de behandeltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Het gaat dus niet om de vraag of het proces voor de consumenten vervelend of frustrerend was, maar of de vertraging juridisch gezien onaanvaardbaar was.
Volgens Kifid was dat niet het geval. De commissie stelde vast dat verschillende hypotheekaanvragen waren ingediend en dat de bank stukken nodig had voor haar beoordeling. Na de aanvraag van 27 juni 2024 kwamen bepaalde benodigde documenten pas op 5 september 2024 binnen. De verantwoordelijkheid voor het indienen van een complete hypotheekaanvraag lag bij de consumenten en hun adviseur, niet bij de bank.
De consumenten voerden aan dat de bank informatie opvroeg waarover zij al beschikte. De bank stelde daartegenover dat zij voor een hypotheekverhoging opnieuw informatie moest inwinnen over de financiële positie van de consumenten, om te kunnen beoordelen of kredietverlening verantwoord was. Kifid vond een eventuele vertraging door het opnieuw opvragen van informatie niet onaanvaardbaar. Dat de laatste aanvraag in 2025 relatief snel werd goedgekeurd, maakte dat niet anders. Een snelle latere goedkeuring bewijst volgens Kifid niet dat eerdere beoordelingen onzorgvuldig of te traag waren.
De rol van hypotheekrenteaftrek en box 3
Een afzonderlijk klachtonderdeel ging over aflopende hypotheekrenteaftrek. De consumenten vonden dat de bank daar eerder op had moeten wijzen. Volgens hen was dit punt al vanaf het begin bekend of kenbaar.
Kifid ging daar niet in mee. Omdat meerdere aanvragen waren ingediend, verspreid over meerdere maanden, kon ook de beoordeling verschillen. Het enkele feit dat de bank aflopende hypotheekrenteaftrek eerder niet expliciet als toetsingscriterium had genoemd, maakte de latere afwijzing niet onzorgvuldig. De consumenten hadden dit onderdeel bovendien onvoldoende onderbouwd.
Ook de klacht over box 3 strandde op gebrek aan onderbouwing. De consumenten stelden dat de bank aflossingsvrije leningdelen ten onrechte in box 3 had geplaatst. De bank wees op de wisselende financieringsopzet en de andere fiscaliteit in de aanvragen. Kifid oordeelde dat de consumenten hun klacht op dit punt niet nader hadden onderbouwd.
Voor hypotheekgeschillen is dit leerzaam. Fiscale uitgangspunten kunnen grote invloed hebben op de leencapaciteit, zeker bij aflossingsvrije leningdelen, renteaftrek, alimentatie en andere verplichtingen.
Praktische betekenis voor consumenten en vastgoedbezitters
Deze uitspraak laat zien dat een aanvraag voor een hypotheekverhoging afgewezen door de bank niet automatisch wijst op een zorgplichtschending. Ook als de uitkomst later gunstiger wordt, blijft van belang welke aanvraag op welk moment is beoordeeld, welke stukken beschikbaar waren en welke rol de adviseur speelde.
Voor consumenten en vastgoedbezitters die een verbouwing willen financieren, is vooral de dossieropbouw van belang. Kifid keek nauwkeurig naar de stukken, de data waarop documenten waren aangeleverd en het onderscheid tussen rentevoorstellen en offertes. Een rentevoorstel kan verwachtingen wekken, maar is niet hetzelfde als een ondertekende hypotheekofferte waarin alle voorwaarden vastliggen.
Ook proportionaliteit speelt indirect een rol. Een bank mag niet willekeurig handelen, maar zij moet wel verantwoord krediet verstrekken. Dat betekent dat zij inkomen, verplichtingen, fiscale positie en toekomstige lasten mag meewegen. De bank hoeft een aanvraag niet goed te keuren omdat een consument het bouwdepot nodig heeft of omdat een eerdere aanvraag anders leek uit te pakken.
Deze uitspraak past binnen een bredere lijn waarin Kifid kritisch kijkt naar de onderbouwing van klachten tegen financiële instellingen. Dat geldt niet alleen bij hypotheken, maar ook bij WWFT-cliëntenonderzoek door de bank en bezwaar tegen EVR-registratie.
Wie zijn wij?
Financieel Recht Advocaten staat cliënten bij in bank- en financiële geschillen, waaronder cliëntenonderzoek, WWFT-kwesties, beëindiging van bankrelaties, EVR/IVR-registraties, hypotheek- en financieringskwesties en procedures tegen financiële dienstverleners. Bij een geschil over een hypotheekverhoging, bouwdepot of financieringsbeslissing kan een juridische beoordeling helpen om te bepalen of sprake is van een kansrijke klacht of vooral van een teleurstellende, maar juridisch houdbare bankbeslissing. Vrijblijvend contact opnemen kan wanneer het dossier concreet is en de financiële belangen voldoende duidelijk zijn.
Praktische FAQ’s
Wanneer schendt een bank haar zorgplicht bij een hypotheekverhoging?
Dat hangt af van de omstandigheden. Een bank moet als geldverstrekker correcte, duidelijke en niet-misleidende informatie geven. In deze zaak vond Kifid niet bewezen dat de bank die informatieplicht had geschonden.
Is een rentevoorstel hetzelfde als een hypotheekofferte?
Nee. Een rentevoorstel is geen definitieve hypotheekofferte. In deze zaak maakte Kifid onderscheid tussen een rentevoorstel voor een verhogingsaanvraag en een ondertekende hypotheekofferte waarin het bouwdepot daadwerkelijk was opgenomen.
Moet een bank schade vergoeden als een hypotheekaanvraag later alsnog wordt goedgekeurd?
Niet automatisch. Een latere goedkeuring betekent niet dat een eerdere afwijzing onzorgvuldig was. Kifid keek naar de verschillen tussen de aanvragen, de beschikbare stukken en de rol van de hypotheekadviseur.
Mag een bank opnieuw stukken vragen bij een hypotheekverhoging?
Ja, dat kan. De bank moet beoordelen of kredietverlening verantwoord is. Dat kan betekenen dat zij opnieuw informatie opvraagt over inkomen, verplichtingen, fiscaliteit en financiële positie, ook als zij eerder al gegevens van de consument had.
Waarom werd de schadeclaim in deze Kifid-zaak afgewezen?
Omdat niet vaststond dat de bank haar zorgplicht had geschonden, niet bleek dat het aanvraagproces onaanvaardbaar traag was en de klachten over hypotheekrenteaftrek en box 3 onvoldoende waren onderbouwd.
