In oktober 2018 is tussen partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij een woning door verkoper aan koper is verkocht voor een bedrag van € 565.000, -. Een aantal weken later zou [eisende partij hoofdzaak] hebben geklaagd over een ‘knallend dak’. Er zouden de hele dag door harde knallen te horen zijn. Dit heeft ervoor gezorgd dat er slaap- en concentratieproblemen zijn ontstaan bij de bewoners.
Aanleiding
Beide partijen werden tijdens de verkoop bijgestaan door een makelaar. De koper heeft tevens de woning bezichtigd en een aankoopkeuring laten uitvoeren. Op 15 januari 2019 heeft de levering van de woning plaatsgevonden. Op 23 januari heeft de koper de woning betrokken.
Een aantal weken later heeft de koper bij de verkoper aangekaart dat hij in toenemende mate last heeft gehad van onverklaarde knallen in de woning. De verkoper liet in een e-mail weten dat dit komt doordat het dak in de warme periodes kan uitzetten, maar dat dit geen kwaad kan volgens een aannemer die destijds is ingeschakeld.
Volgens de koper is er sprake van een non-conformiteit van de woning. De verkoper moet aansprakelijk worden gesteld voor het gebrek aan de woning omdat dit gebrek bekend was en niet gemeld is tijdens de verkoopprocedure.
Onderzoek knalgeluiden
De koper heeft een onderzoek laten uitvoeren naar de door hem ervaren knalgeluiden in de woning. Een bouwkundig deskundige heeft dit onderzoek uitgevoerd en heeft geconcludeerd dat de bevestiging van de dakplaten van het merk Unidek op een aantal punten niet volgens de voorschriften van Unidek is uitgevoerd. Dit resulteert in een niet goed functionerende dakconstructie waardoor de thermische werking van de dakplaten niet worden opgevangen, hetgeen kraak- en knalgeluiden veroorzaakt.
Akoestisch onderzoek
Ook heeft de koper een akoestisch onderzoek laten uitvoeren. Geluidsdeskundige heeft gedurende drie volledige dag-, avond- en nachtperioden (14 tot en met 17 juni 2019) op de slaapkamer en de overloop op de eerste verdieping van de woning gemeten geluidsniveaus getoetst aan de grenswaarden van het Activiteitenbesluit Milieubeheer.
Uit die metingen is gebleken dat de gemiddelde grenswaarden die worden aangehouden in een huis zijn overschreden. De grenswaarden uit het Activiteitenbesluit Milieubeheer bedragen 55 dB(A), 50 dB(A) en 45 dB(A) in respectievelijk de dag-, avond- en nachtperiode.
Het onderzoek laat zien dat er de hele dag, avond en nacht pieken tussen de 66-82 dB(A) zijn gemeten in zowel de overloop als de slaapkamer.
De geluidsdeskundige concludeert dat er als gevolg van de geluidspieken door de gemiddelde mens hinder ondervonden kan worden. Hinder kan bestaan uit schrikreacties (door de aard van de knallen), maar er kan ook slaapverstoring of verstoring van (rustige) activiteiten (boek lezen, televisiekijken) optreden zeker bij meer frequente pieken in één periode.
Eis in de hoofdzaak
De koper vordert samengevat dat primair voor recht wordt dat de koper de koopovereenkomst partieel buitengerechtelijk heeft ontbonden op 15 januari 2020 en vordert dat de verkoper wordt veroordeeld een bedrag te betalen ter hoogte van € 25.640,00 voor het herstel van het dak.
Subsidiair vordert de koper dat de verkoper de woning geschikt maakt voor normaal gebruik onder meer door de herstelwerkzaamheden te (laten) verrichten conform het deskundig rapport van bouwkundig deskundige.
De koper is van mening dat de woning ten tijde van de levering niet de feitelijke eigenschappen had die nodig waren voor het normaal gebruik daarvan als woonhuis. Er is een gebrek aan de dakconstructie, waardoor er onvoorspelbare knalgeluiden optreden die oplopen tot 82 dB(A). Dergelijke knallen overschrijden Nederlandse geluidsnormen en leiden bij een gemiddeld persoon tot verstoring van de slaap en (rustige) activiteiten, alsmede tot schrikreacties. De geluidsoverlast is dusdanig storend dat dit het normaal gebruik van de woning belemmert.
Beoordeling hoofdzaak
De rechtbank is van mening dat het onderzoeksrapport van geluidsdeskundige duidelijk laat zien dat de maximale geluidsnormen meerdere malen fors zijn overschreden. Ook het rapport van bouwkundig deskundige wordt hierin meegenomen, waarin duidelijk staat dat de kraak- en knalgeluiden worden veroorzaakt doordat de dakplaten van het merk Unidek niet volgens de instructies van de fabrikant zijn bevestigd.
Voorbijgegaan wordt aan het verweer van de verkoper dat de harde en frequente knallen niet bestonden ten tijde van de aankoop. Er zou onvoldoende zijn onderbouwd dat de koper ten tijde van de bezichtiging de knallen had moeten horen. Ook de stelling dat de koper ten tijde van de overeenkomst onderzoek had moeten doen, wordt gepasseerd. De verkoper heeft niet aan de koper laten weten waar hij onderzoek naar had moeten doen.
De verkoper is van mening dat het gemiddelde van de gemeten knallen mild zijn. De rechtbank vindt dat er niet uit moeten worden gegaan van het gemiddelde maar de afzonderlijke knallen.
Normaal gebruik van de woning
Het gaat in dit geschil om de vraag of de woning vanwege daarin optredende knalgeluiden geschikt is voor normaal gebruik. Voor de beantwoording van die vraag is de ernst van de afzonderlijke knallen en de frequentie van die knallen van belang. Daarom heeft geluidsdeskundige terecht getoetst aan de maximale geluidniveaus van het Activiteitenbesluit Milieubeheer en niet aan de gemiddelde waarde.
De verkoper voert ook aan dat de metingen die geluidsdeskundige heeft uitgevoerd niet representatief zijn voor het gehele jaar. Geluidsdeskundige zou hebben gemeten op de warmste periode van het jaar. In deze periode zouden de frequentie van de knallen volgend verkoper het meest zijn. De rechtbank is echter van oordeel dat de koper aan de hand van de deskundigenrapporten en verklaringen van getuigen gemotiveerd heeft onderbouwd dat het dak gedurende het gehele jaar frequent (luide) knalgeluiden veroorzaakt. Er wordt dan ook geconcludeerd door de rechtbank dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, omdat het woongenot van koper wezenlijk wordt aangetast. De rechtbank vindt dat in een slaapkamer ongestoord moet kunnen worden geslapen, terwijl dat hier niet mogelijk is.
Partiële ontbinding
Omdat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, en de verkoper in verzuim is, wijst de rechtbank de vordering tot partiële ontbinding van de koopovereenkomst toe. De verkoper dient als gevolg daarvan de herstelkosten die noodzakelijk zijn om het dak te herstellen, aan koper te vergoeden.
De bouwkundig deskundige heeft de herstelkosten van het dak begroot op € 25.640, -. De verkoper heeft verweer gevoerd tegen de hoogte van deze herstelkosten. De rechtbank komt uiteindelijk tot de conclusie dat de herstelkosten voor het grootste deel, namelijk voor een bedrag van € 24.078,92 door de verkoper aan de koper vergoed dienen te worden. Ook wordt de verkoper veroordeeld tot vergoeding van de gemaakte deskundigenkosten, alsmede in de proceskosten.
Aannemer in vrijwaring opgeroepen
De verkoper heeft de aannemer die de woning heeft gebouwd en in 2001 had opgeleverd, in vrijwaring opgeroepen. Daarmee heeft de verkoper gepoogd om de herstelkosten van het dak op de aannemer te verhalen, aangezien het knallend dak werd veroorzaakt door bouwkundige gebreken. De rechtbank heeft deze vordering van de verkoper in de vrijwaringsprocedure afgewezen. Volgens de rechtbank stond vast dat de verkoper in de periode 2014 t/m 2019 ook last had gehad van het knallend dak. De verkoper heeft de aannemer daarop echter niet aangesproken en heeft de situatie met het knallend dak destijds geaccepteerd.
Redelijkheid en billijkheid
Het zou volgens de rechtbank in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid als de aannemer nu, enkel vanwege de klachten van de koper over het knallend dak, alsnog aansprakelijk zou zijn wegens het niet deugdelijk uitvoeren van de aannemingsovereenkomst 20 jaar geleden. De verkoper kan de herstelkosten die hij aan de koper moet betalen, dan ook niet (meer) verhalen op de aannemer.
Heeft u na de aankoop van uw woning ook last van een knallend dak? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Ons kantoor heeft kennis over deze problematiek en kunt u in contact brengen met partijen die u ook van dienst kunnen zijn. Zowel als het gaat om dossiervorming (wat is het probleem, oorzaak, gevolg, herstel en herstelkosten) alsmede als het gaat om het kunnen uitvoeren van vervangings- of herstelmogelijkheden.
