X heeft interesse in het kopen van een appartement, maar krijgt de financiering niet dan wel niet tijdig rond. X had de mogelijkheid om uiterlijk op 17 juli 2019 dat voorbehoud in te roepen. De ontbindingsmededeling moet uiterlijk de andere dag de wederpartij (hierna: Y) hebben bereikt. Deze mededeling moet worden onderbouwd met het aanvraagformulier voor de hypotheek, maar ook met de afwijzing van de aanvraag inclusief het bedrag waarvoor een hypotheek is aangevraagd en de reden van afwijzing.
Op enig moment heeft X besloten om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud dat in de koopovereenkomst is opgenomen. In de ontbindingsmededeling is een email van zijn financieel adviseur toegevoegd. Daaruit blijkt dat er geen stukken zijn die aantonen dat de vrouw van X inkomen heeft, waardoor dit niet kan worden meegenomen in de berekening. Momenteel kan er daarom geen aanbod worden gedaan.
Geschil
Partijen zijn het niet met elkaar eens over het antwoord op de vraag of de koper de ontbindingsmededeling heeft gedocumenteerd. Volgens Y zijn geen documenten aan de mededeling toegevoegd. Y heeft X in gebreke gesteld. X is de koopovereenkomst niet nagekomen, waardoor Y de overeenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Y stelt dat X hiervoor een contractuele boete verschuldigd is ter hoogte van 31.000 euro, met rente en kosten.
X stelt dat hij al het mogelijke heeft gedaan om een financiering te verkrijgen. Volgens X is het aan Y te wijten dat het financieringsvoorbehoud uiteindelijk moest worden ingeroepen, aangezien Y niet had ingestemd met een verzoek tot termijnverlenging. Ook heeft X aangevoerd dat hij het voorbehoud rechtsgeldig heeft ingeroepen. Daarnaast heeft X aangevoerd dat een mogelijke boete moet worden gematigd, omdat Y weinig schade zou hebben geleden. Het appartement is immers nog snel verkocht en de prijs verschilt niet veel van de prijs die tussen partijen was overeengekomen.
Als tegenvordering stelt X een schadevergoeding in ter hoogte van 13.655 euro voor de schade die hij zou hebben geleden doordat de koop niet is doorgegaan.
Beoordeling
De rechtbank komt tot het oordeel dat er inderdaad niet aan het vereiste van documenteren is voldaan. X heeft zijn ontbindingsmededeling niet onderbouwd met de overeengekomen stukken. Deze belangrijke informatie kan ook niet uit de email van de financieel adviseur worden opgemaakt.
Omdat het voorbehoud niet rechtsgeldig is ingeroepen, is de overeenkomst tot stand gebleven. Daarom was X verplicht om voor 25 juli 2019 zekerheid te stellen in de vorm van een bankgarantie of een waarborgsom. Dit heeft X niet gedaan, waardoor hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.
De stelling van X het niet halen van de termijn aan Y is te wijten, volgt de rechtbank niet. Dit lag geheel buiten de invloedssfeer van Y. Daarnaast heeft Y aangetoond dat X in gebreke is gesteld en dat deze ingebrekestelling X ook heeft bereikt. Daarom mocht Y overgaan tot ontbinding nadat X in gebreke was gesteld. De boete uit de koopovereenkomst is hiermee verschuldigd en opeisbaar geworden.
De rechtbank heeft de contractuele boete toegewezen. Er is geen grond om de boete te matigen, ook niet gezien het feit dat X zelf schade heeft geleden. Y heeft het appartement uiteindelijk voor 10.000 euro minder verkocht en ook heeft de levering later plaatsgevonden. Y heeft hiervoor kosten gemaakt in verband met een andere woning.
De rechtbank heeft ten aanzien van de tegenvordering geoordeeld dat de koop niet is doorgegaan en dat dit niet het gevolg is van enig handelen of nalaten van Y. De koop ging niet door wegens de persoonlijke en financiële omstandigheden van X zelf.
De vordering van Y wordt toegewezen. X moet een schadevergoeding van 31.000 euro betalen die wordt vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. Ook wordt X veroordeeld in de proceskosten. De tegenvorderingen van X worden afgewezen.
