Levering van bedrijfspand geweigerd wegens onvoldoende cliëntenonderzoek: hoe de Wwft uw vastgoedtransactie kan blokkeren

Een juridisch conflict over de levering van een bedrijfspand laat zien hoe belangrijk het is om volledig mee te werken aan het cliëntenonderzoek onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). In een recente uitspraak (ECLI:NL:GHAMS:2025:1958) bevestigde het gerechtshof Amsterdam dat een verkoper niet verplicht is een pand te leveren zolang het verplichte cliëntenonderzoek niet is afgerond. Dit heeft verstrekkende gevolgen voor kopers die met onduidelijke financiering of onvolledige informatie hun rechten proberen af te dwingen. In deze blog leggen we de uitspraak uit en lichten we toe wat dit betekent voor u als u in een soortgelijke situatie belandt.

Verkoper mag levering bedrijfspand weigeren bij onafgerond cliëntenonderzoek

De zaak draaide om een koopovereenkomst tussen Leeuw Trading B.V. en SCI North-Holland Retail (NHR), waarbij een bedrijfspand voor € 600.000 werd verkocht. Hoewel de levering contractueel gepland stond voor 1 juli 2024, weigerde de verkoper mee te werken omdat het cliëntenonderzoek — dat verplicht is onder de Wwft — niet kon worden afgerond. De koper spande een kort geding aan om levering af te dwingen, maar zowel de voorzieningenrechter als het gerechtshof wees de vordering af.

Het gerechtshof benadrukte dat verkopers die onder de Wwft vallen, geen transacties mogen uitvoeren zonder afgerond cliëntenonderzoek. Dat betekent dat zij de identiteit van de koper, de uiteindelijke belanghebbenden (UBO’s), de herkomst van de gelden en het doel van de transactie moeten kunnen vaststellen.

Wat is de Wwft en waarom is cliëntenonderzoek verplicht?

De Wwft (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme) verplicht financiële instellingen, notarissen, makelaars en andere instellingen tot het uitvoeren van een cliëntenonderzoek voordat zij een zakelijke relatie aangaan of een transactie uitvoeren. Het doel is om te voorkomen dat crimineel geld wordt witgewassen of wordt gebruikt voor terroristische doeleinden.

Cliëntenonderzoek (art. 3 Wwft) bestaat uit:

• Vaststelling van de identiteit van de klant en eventuele UBO’s
• Onderzoek naar het doel en de aard van de relatie of transactie
• Controle van de herkomst van de gebruikte financiële middelen
• Risico-inschatting en voortdurende monitoring bij langdurige relaties

Zolang dit onderzoek niet is afgerond, mag de transactie niet doorgaan. Dit geldt ook voor vastgoedtransacties waarbij een notaris betrokken is, omdat ook notarissen Wwft-instellingen zijn.

Onvoldoende medewerking van koper belemmert levering

Het gerechtshof stelde vast dat Leeuw Trading geen volledige en duidelijke informatie had verschaft over:

• De herkomst van de gelden (eerst zou een privépersoon, later een vennootschap de financiering verzorgen, zonder onderbouwing)
• De opvallende discrepantie tussen de getaxeerde waarde van het pand (€ 305.000) en de overeengekomen koopprijs van € 600.000
• De aard van de bedrijfsactiviteiten van een gelieerde vennootschap, werkzaam in een sector met verhoogd witwasrisico (telecom/prepaid)

Omdat deze openstaande vragen het cliëntenonderzoek blokkeerden, mocht NHR weigeren om het pand te leveren. Het hof vond dat de koper daardoor geen spoedeisend belang had bij zijn vordering, en dat de zaak thuishoorde in een bodemprocedure.

Wat betekent dit voor u? Risico’s bij vastgoedtransacties en Wwft-verplichtingen

Deze uitspraak is relevant voor iedereen die vastgoed koopt of verkoopt via een rechtspersoon of met externe financiering. Zodra een Wwft-instelling zoals een notaris of verkoper betrokken is, gelden er strikte eisen.

Let op de volgende risico’s:

• Onduidelijkheid over geldstromen kan leiden tot blokkades
• Sectoren met een verhoogd witwasrisico worden extra kritisch onderzocht
• Een flinke afwijking tussen marktwaarde en koopprijs kan alarmbellen doen afgaan
• Gebrekkige medewerking leidt tot vertraging of zelfs annulering van de transactie

Zelfs met een getekende koopovereenkomst kan de levering dus alsnog worden geweigerd, als het cliëntenonderzoek niet rondkomt.

Heeft u problemen met een bank, kredietverstrekker of notaris vanwege cliëntenonderzoek of Wwft-registratie?

Bij Financieel Recht Advocaten staan we cliënten bij die te maken krijgen met blokkades door de Wwft, weigering van transacties, EVR-registraties of het opzeggen van bankrelaties. Wij begrijpen de juridische en financiële impact van dit soort conflicten en bieden deskundige hulp bij onderhandelingen, bezwaarprocedures en gerechtelijke stappen.

Wordt uw vastgoedtransactie geblokkeerd door cliëntenonderzoek? Neem dan direct contact op met Financieel Recht Advocaten. Wij beoordelen uw situatie, begeleiden het juridisch traject en zorgen dat uw rechten worden bewaakt.

Financieel Recht Advocaten – uw specialist bij conflicten over cliëntenonderzoek en de Wwft.