Rabobank mocht bankrelatie beëindigen na vastgoedtransacties
“Een bank mag een bankrelatie niet zonder meer beëindigen. In een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 30 juni 2026 stond echter niet één incident centraal, maar een samenstel van omstandigheden. Onduidelijkheden over vastgoedtransacties, het verdienmodel van de onderneming, huurbetalingen en een verhuurd pand waarin een hennepkwekerij was aangetroffen maakten volgens het hof dat Rabobank de bancaire relatie mocht beëindigen.”
Bij de beëindiging van een bankrelatie wordt vaak gedacht aan fraude of een strafrechtelijke veroordeling. Dit arrest van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2026:1916) laat zien dat de beoordeling veel breder kan zijn. De bank keek niet uitsluitend naar de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een verhuurd pand, maar beoordeelde het volledige klantbeeld. Daarbij speelden vastgoedtransacties, de financieringsconstructie, ontvangen huurbetalingen, het verdienmodel van de onderneming en de beantwoording van vragen tijdens het Cliëntenonderzoek een belangrijke rol.
Het hof bevestigt dat een bank bij een integriteitsonderzoek niet ieder afzonderlijk punt hoeft te bewijzen. Doorslaggevend is of alle omstandigheden gezamenlijk voldoende aanleiding geven om het vertrouwen in de klantrelatie te verliezen. Juist die integrale beoordeling maakt deze uitspraak interessant voor ondernemers en vastgoedbezitters die met een uitgebreid cliëntenonderzoek door de bank worden geconfronteerd.
De verhouding tussen een bank en haar cliënt wordt in de eerste plaats beheerst door de overeenkomst en de Algemene Bankvoorwaarden. Artikel 35 ABV geeft een bank in beginsel de bevoegdheid om een bankrelatie op te zeggen. Die bevoegdheid is echter niet onbeperkt.
Rabobank had in de opzeggingsbrieven ook verwezen naar artikel 5 lid 3 Wet ter voorkoming van witwassen en financieren terrorisme. Die bepaling kan meebrengen dat een bank een zakelijke relatie moet beëindigen wanneer zij het wettelijk vereiste cliëntenonderzoek niet kan voltooien. De cliënten betoogden dat daarvan in deze zaak geen sprake was en dat Rabobank de relatie daarom niet op deze grond mocht beëindigen.
Het hof gaf daarover geen inhoudelijk oordeel. Volgens het hof kon in het midden blijven of Rabobank het cliëntenonderzoek daadwerkelijk niet kon afronden en of artikel 5 lid 3 Wwft daarom rechtstreeks van toepassing was. Rabobank had namelijk ook artikel 35 ABV aan de opzegging ten grondslag gelegd. Omdat deze contractuele opzeggingsgrond zelfstandig was ingeroepen, moest worden beoordeeld of Rabobank van die bevoegdheid gebruik mocht maken.
Die beoordeling vindt plaats aan de hand van artikel 6:248 lid 2 BW. Centraal staat of de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij tellen alle omstandigheden van het geval mee. Ook de bancaire zorgplicht uit artikel 2 ABV speelt een rol. De bank moet rekening houden met de belangen van de cliënt. Van de cliënt mag worden verwacht dat hij voldoende informatie verstrekt.
Toetsmoment rechtmatigheid opzegging bankrelatie
Het toetsmoment is van belang. Het hof keek naar de omstandigheden op 19 maart 2024. Op die datum zegde Rabobank de bankrelaties op. Latere ontwikkelingen kunnen een onvoldoende onderbouwde opzegging niet alsnog rechtvaardigen. Ook nemen latere verklaringen eerdere onduidelijkheden niet automatisch weg. Rabobank moest haar besluit baseren op de informatie die toen beschikbaar was.
Naast de contractuele opzeggingsbevoegdheid rust op banken een wettelijke verplichting om cliëntenonderzoek te verrichten op grond van de Wwft. Wanneer vragen ontstaan over transacties, bedrijfsactiviteiten, vastgoedconstructies of de herkomst van gelden, mag een bank nadere informatie verlangen. Niet iedere onduidelijkheid rechtvaardigt op zichzelf een beëindiging. In deze zaak beoordeelde het hof echter of Rabobank op basis van het totale klantbeeld, zoals dat op 19 maart 2024 bekend was, de bankrelatie mocht beëindigen.
Het cliëntonderzoek richtte zich op veel meer dan een hennepkwekerij
De aanleiding voor het cliëntonderzoek lag niet uitsluitend in de latere ontdekking van een hennepkwekerij. Rabobank was al bezig met een onderzoek naar aanleiding van een zakelijke relatie van de onderneming en stelde vragen over het bedrijfsmodel, de transacties en verschillende geldstromen.
Tijdens dat onderzoek kwamen meerdere onderwerpen naar voren die volgens Rabobank onvoldoende konden worden verklaard. Zo wilde de bank inzicht krijgen in de combinatie van horeca-activiteiten en koeriersdiensten binnen dezelfde vennootschap, de omvang van verstrekte leningen en verschillende ontvangen betalingen.
Pas later bleek bovendien dat zich in een verhuurd bedrijfspand, dat door Rabobank was gefinancierd, een hennepkwekerij had bevonden. Volgens het hof mocht Rabobank deze gebeurtenis betrekken bij haar beoordeling, niet omdat daarmee vaststond dat de eigenaren strafbare feiten hadden gepleegd, maar omdat de gebeurtenis gevolgen had voor het integriteitsrisico en voor de positie van de bank als financier.
Deze uitspraak laat daarmee zien dat een cliëntenonderzoek zich niet beperkt tot afzonderlijke transacties. De bank beoordeelt het gehele risicoprofiel van de klant.
Vastgoedtransacties en financieringsconstructies stonden centraal
Opvallend is dat meerdere vastgoedtransacties onderdeel waren van het cliëntenonderzoek. Het oorspronkelijke woonhuis was inmiddels verhuurd. Daarom was de hypothecaire lening aangepast naar een beleggingsfinanciering. Daarnaast werd een andere woning verkocht. De juridische levering werd daarbij uitgesteld. De koper betaalde in de tussentijd bedragen die later met de koopsom werden verrekend.
Het hof oordeelde niet dat een dergelijke constructie op zichzelf ongeoorloofd is. Wel vond het hof dat onvoldoende inzicht bestond in de economische achtergrond van deze afspraken en in de herkomst van verschillende betalingen. Daardoor kon Rabobank de legitimiteit van de constructie niet goed beoordelen.
Voor banken zijn dergelijke vastgoedconstructies relevant omdat zij op grond van de Wwft niet alleen transacties beoordelen, maar ook de economische logica achter die transacties moeten kunnen begrijpen. Wanneer die verklaring ontbreekt of onvoldoende met stukken wordt onderbouwd, kan dat bijdragen aan het ontstaan van integriteitsrisico’s. Ook bij geschillen over vastgoedfinanciering spelen dergelijke vragen regelmatig een belangrijke rol.
Het verdienmodel bleef volgens het hof onvoldoende inzichtelijk
Een tweede belangrijk onderdeel van het arrest betreft het verdienmodel van de onderneming. Rabobank had geconstateerd dat de onderneming hoge marges behaalde, terwijl een groot deel van de koerierswerkzaamheden werd uitbesteed aan onderaannemers. Volgens de bank sloten de behaalde resultaten onvoldoende aan bij de uitleg die de onderneming gaf over haar bedrijfsvoering.
Het hof stelt niet vast dat het verdienmodel onrechtmatig was. Wel oordeelt het dat de onderneming onvoldoende stukken had overgelegd om de behaalde marges en resultaten inzichtelijk te maken. De gegeven toelichting bleef volgens het hof te algemeen en maakte niet duidelijk hoe de bedrijfsactiviteiten daadwerkelijk tot deze resultaten konden leiden.
Daarmee bevestigt het hof een belangrijk uitgangspunt van het Wwft-cliëntonderzoek. Een bank hoeft niet te bewijzen dat sprake is van illegale activiteiten. Wanneer de legitieme herkomst van inkomsten of de economische logica van het bedrijfsmodel onvoldoende controleerbaar blijft, kan dat worden betrokken bij de beoordeling van de klantrelatie.
De meldplicht rondom het gefinancierde vastgoed
Een belangrijk onderdeel van het arrest betreft de verplichting om de bank te informeren over gebeurtenissen die relevant zijn voor een gefinancierd pand.
De eigenaren voerden aan dat zij zelf niet betrokken waren bij de hennepkwekerij en daarvan pas kennisnamen nadat de politie had ingegrepen. Volgens het hof maakte dat echter niet uit voor hun contractuele verplichtingen tegenover Rabobank.
Op grond van de hypotheekvoorwaarden, de financieringsvoorwaarden en de Algemene Bankvoorwaarden hadden zij de bank zelf moeten informeren zodra zij bekend waren met de situatie. De aanwezigheid van een hennepkwekerij kon immers gevolgen hebben voor de waarde van het onderpand, de verzekerbaarheid daarvan en de positie van Rabobank als hypotheekhouder.
Daarmee onderstreept het arrest dat de informatieplicht tegenover een financier verder reikt dan uitsluitend het melden van betalingsproblemen of wijzigingen in eigendom. Ook gebeurtenissen die het integriteitsrisico of de zekerheidspositie van de bank raken, kunnen onder die meldplicht vallen.
Welke feiten en omstandigheden weegt het hof af?
De kern van het arrest ligt uiteindelijk niet in één afzonderlijk verwijt. Het hof benadrukt dat alle omstandigheden gezamenlijk moeten worden beoordeeld. Daarbij speelden onder meer een rol, het niet melden van de hennepkwekerij, de vragen rondom ontvangen huurbetalingen, de onvoldoende verklaarde vastgoedconstructies, het ontbreken van voldoende inzicht in het verdienmodel en het feit dat Rabobank haar cliëntenonderzoek daardoor niet volledig kon afronden.
Geen van deze omstandigheden hoefde volgens het hof zelfstandig doorslaggevend te zijn. Juist het totaalbeeld maakte dat Rabobank het vertrouwen in de klantrelatie mocht verliezen en gebruik mocht maken van haar contractuele opzeggingsbevoegdheid. Dat is een belangrijk verschil met zaken waarin uitsluitend één verdachte transactie of één registratie ter discussie staat.
Praktische betekenis
Deze uitspraak laat zien dat vastgoedtransacties tijdens een Wwft-cliëntonderzoek veel verder worden beoordeeld dan alleen de eigendomsoverdracht of financiering. Ook de economische achtergrond van transacties, de herkomst van huurbetalingen, de wijze waarop vastgoed wordt geëxploiteerd en de samenhang met de bedrijfsactiviteiten kunnen onderdeel worden van het onderzoek.
Daarnaast blijkt dat banken verschillende informatiebronnen combineren. Transactiegegevens, vastgoedconstructies, openbare berichtgeving en verklaringen van de klant worden niet afzonderlijk beoordeeld, maar als één geheel gewogen. Wanneer daardoor onvoldoende inzicht ontstaat in het risicoprofiel van de klant, kan dat gevolgen hebben voor de bancaire relatie.
Voor ondernemers met vastgoedfinancieringen laat deze uitspraak zien dat het juridische debat vaak niet draait om de vraag of een strafbaar feit is bewezen, maar om de vraag of de bank haar integriteitsrisico’s nog voldoende kan beheersen binnen de bestaande klantrelatie.
Wie zijn wij?
Financieel Recht Advocaten staat cliënten bij in bank- en financiële geschillen, waaronder cliëntenonderzoek, Wwft-kwesties, beëindiging van bankrelaties, EVR-registraties, IVR-registraties, hypotheek- en financieringskwesties en procedures tegen financiële dienstverleners. Bij geschillen over interne bankregistraties of persoonsgegevens na Wwft-onderzoek kan Vrijblijvend contact worden opgenomen voor een eerste beoordeling van de juridische positie.
Praktische FAQ’s
Kan een bank een bankrelatie beëindigen zonder strafrechtelijke veroordeling?
Ja. Het hof benadrukt dat een bank niet hoeft aan te tonen dat een klant strafbare feiten heeft gepleegd. De beoordeling ziet op de rechtmatigheid van de opzegging en de integriteitsrisico’s voor de bank.
Waarom zijn vastgoedtransacties relevant tijdens een Wwft-onderzoek?
Banken moeten de economische achtergrond van transacties begrijpen en beoordelen of sprake is van ongebruikelijke risico’s. Vastgoedconstructies kunnen daarom onderdeel zijn van een uitgebreid cliëntenonderzoek.
Moet een bank iedere onduidelijkheid accepteren als een klant uitleg geeft?
Nee. Volgens het hof mag een bank verlangen dat verklaringen voldoende controleerbaar zijn en met documenten kunnen worden onderbouwd.
Speelde alleen de hennepkwekerij een rol?
Nee. Het hof benadrukt juist dat de beëindiging voortkwam uit het geheel van omstandigheden, waaronder vastgoedtransacties, het verdienmodel, ontvangen betalingen en de uitkomsten van het cliëntenonderzoek.
