Waarom een erfpacht taxatie niet zomaar onrechtmatig is: les uit recente uitspraak over canon afkoop
Wie een woning bezit met erfpacht, krijgt bij verkoop soms te maken met bijzondere regels, zoals een verplichte aanbieding aan een woningcorporatie. In een recente uitspraak van de Rechtbank Rotterdam probeerde een particuliere eigenaar via een kort geding af te dwingen dat de taxateur van haar woning een exacte onderbouwing zou geven van de waardevermindering door erfpacht. Volgens haar was de woning ten onrechte lager gewaardeerd. De rechter wees deze eis af. Deze blog legt uit waarom de rechter dat deed, wat de juridische implicaties zijn, en waarom het begrip canon afkoop hier centraal staat.
Wat is canon afkoop bij erfpacht en waarom is het belangrijk?
Bij erfpacht is de grond onder een woning niet van de eigenaar, maar wordt deze gehuurd van bijvoorbeeld een woningcorporatie. Daarvoor betaalt de eigenaar een periodieke vergoeding: de canon. Soms is die voor een bepaalde periode afgekocht, maar niet altijd eeuwigdurend. Zodra de afkoopperiode eindigt, moet er opnieuw worden betaald óf wordt een afkoopsom verlangd voor verlenging.
Deze toekomstige financiële verplichting beïnvloedt de waarde van een woning. Immers, een koper moet rekening houden met die kosten. Bij het bepalen van de marktwaarde houden taxateurs daarom rekening met wat het afkopen van die canon op termijn zou kosten. In dit geval stelde de taxateur dat het bedrag voor die afkoop ongeveer € 55.000 zou zijn en paste daarop de waardering van de woning aan. De eigenaar vond dit onjuist en eiste onderbouwing.
De rol van de MVE-bepalingen en de geschillenregeling
De woning in kwestie was onderdeel van het MVE-programma (Maatschappelijk Verantwoord Eigendom) van Woonstad Rotterdam. Daarbij is afgesproken dat de woning bij verkoop eerst moet worden aangeboden aan de corporatie. Woonstad schakelde op haar beurt een vaste taxateur in, die de waarde moest bepalen. Die waarde is leidend voor de terugkoopprijs.
De MVE-regeling bevat bovendien een geschillenregeling. Als de eigenaar het niet eens is met de taxatie, kan zij binnen veertien dagen een eigen taxateur aanstellen. Samen met de taxateur van de corporatie wijst die een derde deskundige aan. Die drie vormen dan een commissie die bindend beslist over de juiste prijs. Deze route is dus bedoeld om verschil van inzicht op te lossen.
De eigenaresse had die regeling niet gebruikt. Ze probeerde in plaats daarvan via de rechter af te dwingen dat de oorspronkelijke taxateur exact zou toelichten hoe hij tot zijn getallen kwam. Volgens haar ontbrak elke cijfermatige basis en was het rapport daarom ondeugdelijk.
Waarom de rechter de vordering afwees
De rechter keek naar de wettelijke grondslag voor het eisen van gegevens. Artikel 197 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering maakt het in uitzonderlijke gevallen mogelijk om in kort geding toegang tot documenten of berekeningen te vorderen. Daarvoor moet aan drie voorwaarden zijn voldaan:
Er is voldoende belang
Het gaat om concrete gegevens die relevant zijn voor de rechtspositie van eiser
De wederpartij beschikt daadwerkelijk over deze gegevens
Volgens de rechter faalde deze vordering op meerdere punten:
De taxateur had al verklaard dat zijn inschatting geen exacte berekening was, maar een professionele schatting
De gevraagde “cijfermatige onderbouwing” bestond simpelweg niet als apart document
De eiseres had bovendien nagelaten om binnen de regeling van het MVE-programma een geschillenprocedure te starten
Daarom zag de rechter geen aanleiding om de taxateur te verplichten tot nadere onderbouwing.
Wat betekent dit voor andere erfpachters met verkoopplannen?
Deze uitspraak maakt duidelijk dat de waarde van een woning met erfpacht in hoge mate wordt beïnvloed door:
De resterende duur van de afkoopperiode
De verwachting van toekomstige canonbetalingen of afkoopsommen
De vergelijkbaarheid met andere woningen op eigen grond
Als de erfpacht binnen enkele jaren afloopt, drukt dat de marktwaarde. Zelfs als er geïnteresseerde kopers zijn voor een hogere prijs, kan de woningcorporatie in het kader van een terugkoopregeling blijven uitgaan van een lagere taxatie, zolang die goed gemotiveerd is.
Wie het hier niet mee eens is, moet tijdig een formele geschillenregeling starten. Die route is speciaal daarvoor ontworpen en biedt meer ruimte voor tegenargumenten dan een kort geding.
Waarom een verschil in taxatie niet automatisch onrechtmatig is
In juridische zin is een taxatie altijd een schatting. Verschillende deskundigen kunnen op basis van dezelfde feiten tot verschillende waardes komen. Dat maakt een taxatie op zichzelf nog niet onrechtmatig. Alleen als de taxateur bewust foutieve of misleidende informatie gebruikt, kan er sprake zijn van aansprakelijkheid.
In dit geval bleek uit het taxatierapport dat de taxateur zorgvuldig had gekeken naar:
Vergelijkbare woningen in de omgeving
De erfpachtvoorwaarden van Woonstad
De afkoopperiode van nog maar tien jaar
Een realistische schatting van de toekomstige canon afkoop
Bovendien was de eigenaar gewezen op de mogelijkheid tot bezwaar binnen de daarvoor geldende termijn. Dat zij die mogelijkheid niet gebruikte, kwam volgens de rechter volledig voor haar eigen risico.
Conclusie
Een woning met erfpacht verkoopt u niet zomaar alsof het eigen grond betreft. De voorwaarden van de erfpacht, en in het bijzonder de canon afkoop, hebben directe invloed op de waarde van uw woning. Taxateurs mogen die invloed meenemen in hun waardebepaling, zelfs als dat betekent dat uw woning lager wordt gewaardeerd dan vergelijkbare huizen zonder erfpacht. Als u het niet eens bent met de uitkomst, biedt een geschillenregeling vaak betere kansen dan een rechtszaak. De rechter bevestigde in deze zaak dat een taxatie met een onderbouwde schatting van de canon afkoop geen onrechtmatigheid oplevert.
Financieel Recht Advocaten helpt uitsluitend bij bestaande geschillen met banken of financiële dienstverleners. Heeft u al een probleem, zoals een geblokkeerde rekening, opgezegd krediet of registratie? Dan kunnen wij procederen, onderhandelen of een schikking treffen namens u. Neem contact op als u juridische hulp nodig heeft.
