ING mocht hypotheek beëindigen en woning veilen na vermoeden van fraude

Op 26 februari 2025 oordeelde de rechtbank Amsterdam dat ING terecht de bancaire relatie met een klant mocht beëindigen en de hypotheek op haar woning mocht opeisen. Volgens de bank waren er serieuze aanwijzingen dat de klant bij de hypotheekaanvraag onjuiste informatie had verstrekt over haar inkomen en dienstverband. Bovendien bleek zij de woning te hebben verhuurd zonder toestemming van de bank. Deze zaak, waarin ook een registratie in het IVR en EVR aan de orde was, laat duidelijk zien hoe streng banken én rechters omgaan met fraude- of integriteitsvraagstukken. In dit blog leggen we uit wat deze uitspraak betekent voor particulieren met hypotheken en ondernemers die tegen vergelijkbare problemen aanlopen.

Wanneer mag een bank een hypotheek opeisen?

Banken mogen een hypothecaire lening niet zomaar beëindigen. Toch bevat vrijwel elke hypotheekakte bepalingen die de bank het recht geven om de lening onmiddellijk opeisbaar te verklaren in specifieke situaties. Dat is bijvoorbeeld het geval als de klant:

• onjuiste of onvolledige informatie verstrekt bij de aanvraag;
• de woning zonder toestemming verhuurt (schending van het huurbeding);
• in gebreke blijft met betalingen;
• het vertrouwen van de bank ernstig schaadt.

In deze zaak oordeelde de rechtbank dat ING op meerdere van deze gronden de relatie met de klant mocht beëindigen. Belangrijk hierbij is dat de Algemene Bankvoorwaarden en de hypotheekvoorwaarden deze mogelijkheden expliciet bieden. Daarnaast speelde mee dat de klant onvoldoende medewerking verleende aan het fraudeonderzoek.

Het dienstverband: echte baan of papieren constructie?

Centraal in deze zaak stond het vermoeden dat het opgegeven dienstverband van de klant niet echt was. De hypotheek werd verstrekt op basis van een loonstrook van ruim € 7.000 per maand bij een bedrijf genaamd Dana Group B.V. ING ontdekte echter allerlei onregelmatigheden:

• De klant had geen eerdere ervaring in een vergelijkbare functie.
• Het salaris werd gestort op een andere bankrekening en bleef grotendeels onaangeroerd staan.
• De loonstroken bevatten tegenstrijdige gegevens, zoals te hoge cumulatieve bedragen.
• De klant beweerde pas vanaf juni te hebben gewerkt, terwijl de loonstrook vanaf januari loon vermeldde.
• De klant bleef toeslagen ontvangen die niet stroken met het opgegeven hoge inkomen.

Hoewel de klant stelde dat zij wél bij Dana had gewerkt, overhandigde zij geen bewijs. Geen arbeidsovereenkomst, geen aanwezigheidslijsten, geen collega-verklaringen. Ook voor het sparen van het volledige salaris gaf zij geen overtuigende verklaring. Daardoor bleef het vermoeden van een fictief dienstverband overeind.

Verhuur zonder toestemming: schending van het huurbeding

De hypotheekvoorwaarden verboden het zonder toestemming verhuren van de woning. ING toonde aan dat de klant de woning aan twee personen had verhuurd, onder meer aan de hand van:

• structurele huurbetalingen met de vermelding “huur kamer [adres]”;
• een huurovereenkomst voor een periode van elf maanden;
• in totaal € 14.000 aan ontvangen huurinkomsten.

De klant stelde dat zij alleen Oekraïense vluchtelingen had opgevangen, maar kon dat niet onderbouwen. ING wees erop dat de huurders al sinds 2019 in Nederland woonden en niet de Oekraïense nationaliteit hadden. De rechtbank oordeelde dat de klant onvoldoende had weerlegd dat er sprake was van reguliere verhuur, en dus van contractbreuk.

Opzegging bankrelatie en executie: toegestaan volgens de rechter

Omdat de klant volgens de rechter meerdere verplichtingen had geschonden, mocht ING:

• de bancaire relatie beëindigen (volgens artikel 35 van de ABV);
• de hypotheek opeisen (op basis van contractuele bepalingen);
• en overgaan tot executoriale verkoop van de woning.

De klant had de lening niet afgelost nadat ING deze opeiste, waardoor zij in verzuim raakte. Daarmee ontstond het recht voor ING om de woning openbaar te verkopen. De rechter oordeelde dat dit géén misbruik van recht opleverde, mede omdat ING twee keer had aangeboden een herbeoordeling van het actuele inkomen te doen – waar de klant niet op inging.

Geen schending van de zorgplicht door ING

De klant probeerde zich te verdedigen door te stellen dat ING haar zorgplicht had geschonden. Zo zou de bank de hypotheek destijds nooit hebben mogen verstrekken. De rechter veegde dit verweer van tafel. ING mocht er destijds op vertrouwen dat de aangeleverde stukken klopten, en de klant ondertekende ook een verklaring dat alle informatie juist was.

Zorgplicht van banken betekent niet dat zij alles moeten natrekken – zeker niet wanneer de klant zelf niet transparant is geweest. Daarom verwierp de rechter het beroep op artikel 4:34 Wft en was er volgens hem geen sprake van onrechtmatige daad door ING.

IVR- en EVR-registratie: terecht bij fraude-indicatie

ING had de klant geregistreerd in het interne verwijzingsregister (IVR) en het externe register (EVR/SFH). Deze registratie geldt voor acht jaar en wordt gedeeld met andere financiële instellingen. Volgens de rechter was die registratie gerechtvaardigd, omdat er sprake was van meer dan een vermoeden van fraude.

Registratie in deze registers is ingrijpend. Toch mogen banken dat doen als:

• er een reëel gevaar is voor de integriteit van de financiële sector;
• de gedragingen voldoende vaststaan (ook zonder strafrechtelijke veroordeling);
• de belangenafweging in het voordeel van de bank uitvalt.

In dit geval had ING voldoende onderzoek gedaan en haar bevindingen goed onderbouwd. De klant kon de verdenkingen niet weerleggen. De rechter oordeelde daarom dat de registratie rechtmatig en proportioneel was. Wel merkte hij op dat ING periodiek moet heroverwegen of de volledige termijn van acht jaar nog passend is.

Wat kunnen andere particulieren hiervan leren?

Voor iedereen met een hypotheek of een aanvraagtraject bij de bank zijn de lessen uit deze zaak duidelijk:

• Wees volledig en eerlijk bij de hypotheekaanvraag: onjuiste informatie leidt tot vergaande consequenties.
• Verhuur nooit zonder toestemming: zelfs tijdelijk onderverhuur kan worden aangemerkt als schending van contractuele verplichtingen.
• Werk volledig mee bij een fraudeonderzoek: wie documenten achterhoudt of vragen ontwijkt, vergroot het risico op contractbeëindiging en veiling.
• Vertrouw niet blind op hypotheekadviseurs: als klant ben je uiteindelijk zelf verantwoordelijk voor de juistheid van de aanvraaggegevens.
• Besef de impact van een EVR-registratie: deze kan je jarenlang buitensluiten van hypotheken, leningen of zelfs een gewone bankrekening.

Conclusie

De rechtbank bevestigde dat ING terecht heeft gehandeld door de hypotheek op te eisen, de woning te willen veilen en de klant in het IVR/EVR te registreren. De klant kon onvoldoende aantonen dat haar dienstverband echt was en dat zij niet had verhuurd. Daarmee zijn belangrijke zorgplichtkwesties, contractuele bepalingen en integriteitsvereisten in het voordeel van de bank uitgelegd. De uitspraak onderstreept het belang van transparantie bij financiële transacties en de verstrekkende gevolgen van fraude-indicaties.

Financieel Recht Advocaten helpt uitsluitend bij bestaande geschillen met banken of financiële dienstverleners. Heeft u al een probleem, zoals een geblokkeerde rekening, opgezegd krediet of registratie? Dan kunnen wij procederen, onderhandelen of een schikking treffen namens u. Neem contact op als u juridische hulp nodig heeft.