Hypotheekfraude komt eiser duur te staan: ING mag woning executeren en registratie IVR/EVR blijft staan

In een stevig gemotiveerd vonnis heeft de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat ING terecht de bancaire relatie met een klant heeft beëindigd en mag overgaan tot de executoriale verkoop van diens woning. De rechtbank ziet geen grond voor schending van de zorgplicht of onrechtmatig handelen door ING. De kern van de zaak: de klant verkreeg een hypotheek op basis van dubieuze gegevens over haar inkomen én verhuurde de woning zonder toestemming van de bank. Daarnaast blijft ook de registratie in het IVR/EVR acht jaar gehandhaafd.

Casus: hypotheek op basis van twijfelachtige loonstroken en verhuur zonder toestemming

In oktober 2021 vroeg [eiser] een hypothecaire lening aan bij ING voor een woning van € 500.000. Ze onderbouwde haar aanvraag met loonstroken, een werkgeversverklaring en een brief van haar vermeende werkgever, Dana Group B.V., waaruit zou blijken dat zij ruim € 7.000 bruto per maand verdiende. ING verstrekte daarop de hypotheek, waarna de woning in maart 2022 werd geleverd.

Ruim een jaar later startte ING een fraudeonderzoek. Aanleiding: een opvallend transactieverloop op rekeningen van [eiser] en haar ex-partner, contante stortingen en signalen van mogelijk witwassen. Tijdens het onderzoek kwamen diverse onregelmatigheden aan het licht:

• Het dienstverband leek slechts op papier te bestaan;
• De salarisspecificaties klopten niet met de verklaringen van [eiser];
• [eiser] spaarde het ontvangen loon vrijwel volledig op, een patroon dat ING herkent bij gefingeerde dienstverbanden;
• Zij bleef huur- en zorgtoeslag ontvangen, ondanks het opgegeven hoge inkomen;
• De woning werd kort na aankoop verhuurd, zonder toestemming van ING.

Deze bevindingen waren voor ING reden om de hypotheek op te eisen, de woning te veilen en [eiser] op te nemen in het Interne en Externe Verwijzingsregister.

Kernvraag: mocht ING de lening opeisen en de woning executeren?

De rechtszaak draaide om de vraag of ING haar bevoegdheden had overschreden door tot opeising van de lening en executiemaatregelen over te gaan. Volgens [eiser] was zij te goeder trouw, had zij voldaan aan haar verplichtingen en had ING haar zorgplicht geschonden. Bovendien zou sprake zijn van disproportioneel handelen, gezien haar persoonlijke omstandigheden (een zoon op speciaal onderwijs in de buurt).

De rechtbank oordeelt echter dat ING correct heeft gehandeld — en zelfs meerdere kansen heeft geboden om twijfel weg te nemen. Die kansen heeft [eiser] niet benut.

Rechter: hypotheek was gebaseerd op twijfelachtige gegevens

Volgens de rechtbank heeft [eiser] onvoldoende aangetoond dat haar dienstverband bij Dana echt was. Dat mag volgens de rechter wel van haar worden verwacht, zeker nu de verstrekte informatie op meerdere punten inconsistent is. Zo zijn er tegenstrijdigheden in:

• De ingangsdatum van het dienstverband (1 januari 2021) en de eerste salarisbetaling (juni 2021);
• Het aantal gewerkte dagen op de loonstrook (130), wat niet past bij de verklaringen;
• De ontvangst van huur- en zorgtoeslag terwijl zij zogenaamd een riant salaris ontving.

Daarnaast bleef een onderbouwing uit over haar werkelijke werkzaamheden, salarisbetalingen of aanwezigheid op de werkvloer.

“De documenten leveren veel terechte vragen op. [eiser] heeft die vragen niet beantwoord, terwijl zij daartoe ruimschoots in de gelegenheid is gesteld.” –

Ook het huurbeding is geschonden

Naast de twijfel over de inkomensgegevens oordeelt de rechtbank dat [eiser] het huurbeding uit de hypotheekvoorwaarden heeft overtreden. De woning werd kort na overdracht verhuurd aan ten minste twee personen, wat bleek uit banktransacties met als omschrijving ‘huur’ en zelfs het adres van de woning.

[eiser] verweerde zich door te stellen dat het ging om Oekraïense vluchtelingen die ze opvang bood tegen een kleine onkostenvergoeding. Maar volgens de rechtbank blijkt uit de gegevens dat het om reguliere verhuur ging:

“Het bedrag van € 14.000 en de beschrijving van de betalingen duiden op meer dan een symbolische bijdrage in energiekosten of gebruik van spullen.”

Geen schending zorgplicht – ING handelde zorgvuldig

De rechtbank benadrukt dat ING bij beëindiging van de bankrelatie rekening moet houden met de belangen van de klant, maar dat ook de klant verplicht is openheid van zaken te geven. ING heeft, zo stelt de rechter, zorgvuldig gehandeld: het onderzoek was gebaseerd op serieuze signalen, en [eiser] kreeg meerdere kansen om haar verhaal te onderbouwen. Dat zij dat niet deed, komt voor haar rekening.

Ook het beroep op artikel 4:34 Wft — de norm tegen overkreditering — faalt. ING mocht afgaan op de door [eiser] aangeleverde documenten. Juist het feit dat deze informatie achteraf onbetrouwbaar blijkt, maakt niet dat ING haar zorgplicht zou hebben geschonden.

Registratie in IVR en EVR blijft in stand

ING registreerde [eiser] voor acht jaar in het Interne Verwijzingsregister (IVR) en het Externe Verwijzingsregister (EVR). Volgens [eiser] was dat onterecht en disproportioneel.

De rechtbank denkt daar anders over. Gelet op het feit dat de hypotheek is verkregen op basis van vermoedelijk gefingeerde gegevens, acht de rechtbank een verdenking van fraude “meer dan redelijk”. De registratie is volgens het PIFI-protocol toegestaan, en proportioneel:

“Er bestaat een meer dan redelijk vermoeden van schuld van [eiser] bij frauduleus handelen.”

Wel merkt de rechtbank op dat de duur van acht jaar in toekomstige procedures aan de hand van de AVG kan worden getoetst. Voor nu ziet zij echter geen reden om de registratie te schrappen of te verkorten.

Wat betekent deze uitspraak voor de praktijk?

Deze zaak onderstreept het belang van integriteit bij hypotheekaanvragen en het risico dat banken hard mogen ingrijpen bij fraude of schending van voorwaarden:

• Hypotheek op basis van twijfelachtige informatie? Dan mag de bank de lening opeisen, zelfs als de klant daarna (tijdelijk) aan haar betalingsverplichtingen voldoet.
• Verhuren zonder toestemming? Ook dat kan grond zijn voor opeising, zeker in combinatie met andere risico’s.
• Zorgplicht van de bank? Die gaat ver, maar niet zó ver dat de bank actief fraude moet detecteren — zeker niet als de klant bewust verkeerde gegevens aanlevert.
• Registratie IVR/EVR? Die blijft vaak overeind, ook zonder strafrechtelijke veroordeling, als sprake is van “meer dan een redelijk vermoeden”.

Kortom: wie een hypotheek aanvraagt met niet-transparante documenten, speelt met vuur — zeker als daar ook nog verhuur of schimmige betalingen bijkomen.

Conclusie: ING mocht hypotheek opeisen en woning veilen – eiser verliest op alle fronten

De rechtbank Amsterdam wijst alle vorderingen van [eiser] af. ING handelde zorgvuldig, mocht de lening opeisen en mag de woning executeren. Ook de registratie van [eiser] in het IVR en EVR blijft staan. De schade die [eiser] zegt te ondervinden van de situatie, weegt niet op tegen het geschonden vertrouwen en de verstrekte onduidelijke informatie.

Zelf onder vuur vanwege hypotheekfraude, schending van het huurbeding of registratie in het IVR/EVR? Neem tijdig contact op met een gespecialiseerd financieel advocaat — jouw positie is niet kansloos, maar timing, bewijs en strategie zijn cruciaal.