Een consument heeft in het verleden een hypothecaire geldlening afgesloten bij Direktbank Hypotheken (hierna: “Direktbank”). Tot zekerheid van terugbetaling van de lening, heeft Direktbank een recht van hypotheek op de woning van de consument gevestigd. Op een gegeven ogenblik ontstonden er betalingsproblemen, waardoor de Direktbank op 12 november 2014 het woonhuis heeft laten taxeren. De woning van consument werd getaxeerd op een marktwaarde van € 495.000,= en op een executiewaarde van € 320.000,=.
De consument heeft de Direktbank gevolmachtigd om tot verkoop van de woning over te gaan. Voor zover relevant, was in de volmacht opgenomen dat de Direktbank de consument mocht vertegenwoordigen en als zijn rechten waar mocht nemen bij de verkoop van de woning. De bank was op grond van de volmacht verplicht om de woning tegen een marktconforme prijs op de markt aan te bieden teneinde een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. Daarbij was de getaxeerde executiewaarde van € 320.000,= de minimale ondergrens.
Voordat de woning door de verkopend makelaar op de markt is aangeboden, heeft Direktbank op 22 februari 2015 een bod van de overbuurman van consument geaccepteerd van € 475.000,-. Nadat de verkoop geaccordeerd was, meldde zich een andere kandidaat koper, die en bod van € 550.000,= op de woning heeft uitgebracht.
Consument start Kifid-procedure en vordert schadevergoeding
De consument start een procedure bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) en vordert € 50.000,= aan schade van de Direktbank. Deze vordering wordt door de consument gestoeld op het gegeven dat Direktbank de woning – ondanks haar verplichting daartoe in de volmacht – niet op de markt heeft aangeboden. Wanneer Direktbank dit wel het gedaan, was de verkoopopbrengst voor de woning hoger geweest en was de restschuld van de consument hoogstwaarschijnlijk verlaagd met € 50.000,=. De Direktbank heeft verweer gevoerd door te stellen dat de woning is verkocht voor een prijs van € 155.000,- boven de executiewaarde, waardoor de bank conform gemaakte afspraken heeft gehandeld. Daarbij heeft de Bank aangegeven dat het ook in haar belang is dat de woning voor een zo hoog mogelijke prijs wordt verkocht. Het is immers de schuld aan de Bank die vanuit de opbrengst wordt voldaan. De bank heeft verder aangegeven vraagtekens te zetten bij de vraag of het latere bod van € 550.000,- tot verkoop zou hebben geleid, gelet op de getaxeerde marktwaarde van € 495.000,-.
Kifid: er is sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Direktbank
Het Kifid oordeelt dat de bank zich op grond van de volmacht verplicht heeft om de woning aan te bieden op de markt. Aan deze verplichting is niet voldaan. Daarmee is er sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Direktbank. Als uitgangspunt geldt dat de Direktbank de consument in de positie moet brengen waarin hij zou hebben verkeerd indien de bank niet tekortgeschoten was. Alsdan was de woning in ieder geval aangeboden op de vrije markt. Welke prijs er alsdan had kunnen worden bedongen, valt niet exact vast te stellen. Het Kifid valt daarom terug op het taxatierapport, waarin een getaxeerde marktwaarde van € 495.000,= is opgenomen. De door de consument geleden schade wordt door het Kifid begroot op € 20.000,=, welk bedrag in mindering moet worden gebracht op de uitstaande restschuld van de consument.
Financieel Recht Advocaten
Heeft u ook een geschil met uw bank over de (gedwongen) verkoop van uw woning, executoriaal of onderhands? Of heeft u het idee dat de bank haar zorgplicht op andere wijze heeft geschonden? Neem dan hier vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Ons kantoor heeft ruime ervaring met het procederen tegen banken, tussenpersonen, financieel adviseurs, hypotheekadviseurs, beleggingsadviseurs alsmede vermogensbeheerders.
Klik hier voor de volledige uitspraak van het Kifid.
