Niet gehandeld als redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekbemiddelaar

M&L is een tussenpersoon die zich bezighoudt met bemiddeling en afsluiten van hypotheken. Geïntimeerde 2 en 3 zijn de vennoten van M&L Advies. Appellanten hebben met M&L Advies op 8 mei 2015 een overeenkomst van opdracht gesloten. M&L Advies zou een hypotheekadviestraject verzorgen. De opdracht omvat de volgende werkzaamheden: “Bemiddeling met banken en verzekeraars, waaronder wordt verstaan het aanvragen van een hypotheekofferte en het afwikkelen van de met de verdere procedure samenhangende werkzaamheden (zoals het doornemen van de hypotheekofferte, verzamelen van de vereiste bescheiden en monitoren van het traject)”.

Appellanten hebben op 2 juni 2015 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de aankoop van een woning. Daarin is de bepaling opgenomen dat tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie te stellen voor een bedrag van 27.500 euro.

Hypotheekverstrekker Hypotrust heeft aan M&L Advies een brief gestuurd. Hierin staat: “Met betrekking tot de hypotheek van mevrouw [appellante] en de heer [appellant] berichten wij u hierbij het volgende. De maximale verstrekking zonder NHG voor zelfstandige is 85% van de marktwaarde. Graag ontvangen wij bericht hoe de hypotheekaanvraag aangepast moet worden.”

Appellanten hebben de uitgebrachte offerte van hypotheekverstrekker Florius op 11 juni 2015 ondertekend. Diezelfde dag is tussen appellanten en BNP Paribas Cardif een garantiestellingsovereenkomst gesloten. BNP Paribas Cardif staat jegens de verkoper garant voor een bedrag van 27.500 euro tegen een eenmalige premie van 275 euro.

Geïntimeerde 2 en 3 hebben in juni en juli 2015 diverse mails gestuurd aan appellanten met het verzoek om documenten aan te leveren ten behoeve van de hypotheekaanvraag. Na meerdere verzoeken zijn nog steeds niet alle documenten aangeleverd. Geïntimeerde 2 heeft de verkoopmakelaar gevraagd de termijn van de ontbindende voorwaarden te verlengen. Appellanten hebben in juli en augustus 2015 stukken toegezonden aan M&L Advies.

Geïntimeerde 2 heeft aan de verkoopmakelaar laten weten dat het dossier door Florius wordt beoordeeld en aanvullende documenten zijn opgevraagd. Ook wordt het verzoek gedaan om de passage met veertien dagen te verlengen.

De verkoopmakelaar heeft aan appellanten laten weten dat zij in gebreke wordt gesteld voor het niet nakomen van verplichtingen. Voor iedere dag tot aan het moment van transport wordt een schadevergoeding van 16,28 euro in rekening gebracht.

Florius heeft aan M&L Advies laten weten dat ook de volledige IB aangiften nodig zijn in het inkomen te kunnen bepalen. Er zit wel een deel van de IB aangifte over het jaar 2014 bij, maar dit inkomen is te laag voor een BV en ook te weinig om de verstrekking passend te krijgen. De aanvraag zal worden afgewezen, tenzij er nog andere inkomenscomponenten zijn. Op verzoek van M&L Advies hebben de accountant en de voormalige accountant van appellanten nog stukken aan M&L Advies toegezonden.

Op 19 augustus 2015 heeft Florius de hypotheekaanvraag afgewezen. Vervolgens zijn bij diverse andere banken hypotheekaanvragen gedaan, maar ook die aanvragen zijn afgewezen.

De verkoopmakelaar heeft aanspraak gemaakt op de boete en heeft verzocht om uitkering van de bankgarantie. De notaris heeft vervolgens medegedeeld het bedrag van 27.500 euro aan de verkopers te zullen uitkeren.

Eerste aanleg

In eerste aanleg hebben appellanten gevorderd M&L te veroordelen tot betaling van het bedrag dat zij aan de verkopers dan wel aan BNP Paribas Cardif verschuldigd zijn. M&L zou haar zorgplicht hebben geschonden en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade. De rechtbank heeft de vordering afgewezen. In hetzelfde vonnis zijn appellanten veroordeeld om aan BNP Paribas Cardif te betalen een bedrag van 27.775 euro, vermeerderd met rente en kosten. Hoger Beroep Appellanten hebben in hoger beroep gevorderd om het vonnis te vernietigen en M&L hoofdelijk te veroordelen tot betaling van al hetgeen appellanten ter uitvoering van het bestreden vonnis betaald hebben en/of verschuldigd zijn en/of zullen worden aan BNP Paribas Cardif, tot terugbetaling van al hetgeen appellanten ter uitvoering van het bestreden vonnis aan M&L hebben voldaan (met rente) en te veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met nakosten en rente.

Beoordeling van de grieven

M&L Advies is door appellanten op basis van een overeenkomst van opdracht als hypotheekbemiddelaar ingeschakeld. Uitgangspunt is dat het handelen van een hypotheekbemiddelaar, rekening houdend met de omstandigheden van het geval en de persoon van de opdrachtgever en opdrachtnemer, moet worden getoetst aan de maatstaf dat een hypotheekbemiddelaar tegenover zijn opdrachtgever de zorg dient te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht (artikel 7:401 BW). Onder omstandigheden kan deze zorgplicht meebrengen dat de hypotheekbemiddelaar zich de belangen van zijn cliënt inzake het tijdig inroepen van het financieringsvoorbehoud aantrekt, hem tijdig waarschuwt voor het verstrijken van die termijn, zich zo nodig zelf inspant om verlenging van bedoelde termijn te verkrijgen en indien dit niet gebeurt, zijn cliënt zodanig informeert en adviseert dat deze nog in staat zal zijn de schade die in de regel dreigt bij het niet verkrijgen van financiering, te voorkomen of te beperken.

Het hof is van oordeel dat het de verantwoordelijkheid is van appellanten om tijdig de voor de beoordeling van hypotheekaanvraag benodigde documenten aan te leveren. Daarbij wordt gesteld dat M&L steeds heeft gewezen op de termijn, het aanleveren van de benodigde documenten en heeft gewaarschuws voor mogelijke consequenties. Ook dezelfde dag is nog verlenging van de termijn voor de ontbindende voorwaarden aangevraagd.

Het hof is van oordeel dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekbemiddelaar mocht worden verwacht dat deze appellanten had geadviseerd om het financieringsvoorbehoud in te roepen. De verlengingstermijn was erg kort, omdat Florius nog vijf werkdagen nodig had voor de beoordeling van de aanvraag. Daarbij komt dat M&L Advies kennelijk toen al had geconstateerd dat appellanten traag en onvolledig waren met het aanleveren van documenten. Op dat moment moet het duidelijk moeten zijn geweest dat de financiering niet tijdig rond zou komen en dat het financieringsvoorbehoud moest worden ingeroepen. Niet is gebleken dat M&L er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat een financiering toch rond leveringsdatum rond zou komen.

M&L Advies heeft niet aan haar zorgplicht voldaan, nu is nagelaten om appellanten te adviseren over het inroepen van het financieringsvoorbehoud. De grieven slagen deels.

Klik hier voor de volledige uitspraak.

Financieel Recht advocaten

Heeft u een vraag over uw hypotheek, restschuld, het verhogen van opslagen of rente? Neem gerust contact met ons op. Wij beantwoorden uw vraag graag.

Rob Silvertand

Wij staan voor u klaar

  • Tegen financiële dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant
Laat ons u helpen Laat ons u bellen
Joost Papeveld

Wij helpen u graag

  • Tegen financiële dienstverleners
  • 10+ jaar ervaring
  • Eerlijk en transparant