Hypotheekfraude, bankconflict en gedwongen verkoop

Op 26 februari 2025 deed de Rechtbank Amsterdam uitspraak in een zaak die veel zegt over hoe banken omgaan met vermoedens van fraude, en wat de risico’s zijn voor mensen die in zo’n situatie belanden. Een vrouw werd geconfronteerd met een keiharde opeising van haar hypotheek, dreigende woningverkoop en een registratie in de zwarte lijsten van de banken. Haar verweer: zij had niets verkeerd gedaan en werd onterecht beschuldigd van fraude.

De rechter dacht daar anders over. ING mocht niet alleen de bankrelatie beëindigen en de woning veilen, maar ook haar persoonsgegevens opnemen in het Extern Verwijzingsregister (EVR) – wat betekent dat zij jarenlang geen nieuwe hypotheek of lening kan afsluiten. Deze zaak laat zien hoe groot de gevolgen kunnen zijn als er vragen rijzen over de echtheid van documenten bij een hypotheekaanvraag. Zelfs zonder strafzaak of veroordeling.

Wat was er precies aan de hand?

De vrouw in kwestie sloot eind 2021 een hypotheek af bij ING voor een woning van €500.000. Bij de aanvraag overhandigde zij loonstroken, een werkgeversverklaring en een brief waarin stond dat zij in dienst was bij een bedrijf genaamd Dana Group B.V. Ze verdiende – zo stond in de papieren – meer dan €7.000 bruto per maand. De hypotheek werd verstrekt, de woning gekocht, en in eerste instantie leek er niets aan de hand.

Maar in 2023 begon ING een fraudeonderzoek. De bank vond het dienstverband verdacht: ze had nooit eerder in zo’n functie gewerkt, haar bankrekening werd nauwelijks gebruikt voor dagelijkse uitgaven, en ze spaarde vrijwel al haar ‘salaris’. Volgens ING wijst dit op een fictief dienstverband – een bekende constructie bij hypotheekfraude. ING vroeg de klant om opheldering. Die kwam er niet. Er werden geen werkroosters, collega-verklaringen of andere bewijzen geleverd. Sterker nog: uit ander onderzoek bleek dat de woning niet werd bewoond, maar was verhuurd – iets wat zonder toestemming van de bank verboden is.

De bank was er klaar mee. Ze zegde de hypotheek op, eiste de volledige schuld op, en kondigde executoriale verkoop aan. Daarnaast werd de klant opgenomen in het EVR-register, wat in feite betekent dat je jarenlang wordt uitgesloten van de financiële markt.

Wat oordeelde de rechtbank?

De rechter stelde vast dat ING niet onzorgvuldig had gehandeld, maar integendeel juist meerdere kansen had geboden om het verhaal te verduidelijken. Meerdere keren werd de klant gevraagd om documenten te overleggen of te reageren op concrete vragen. Maar telkens bleef het stil, of bleven onderbouwingen uit. ING mocht op basis van de signalen en het gebrek aan weerwoord concluderen dat het dienstverband zeer waarschijnlijk niet echt was, en dat de klant onjuiste informatie had verstrekt bij de hypotheekaanvraag.

Daarmee was voldaan aan de voorwaarden uit de algemene hypotheekvoorwaarden én de Algemene Bankvoorwaarden. ING mocht dus de lening opeisen, de bankrelatie beëindigen én het huis verkopen via een openbare veiling. Dat de klant inmiddels in een moeilijke situatie zat, met een kind dat op een speciale school zat in de buurt, was niet genoeg om dit ongedaan te maken. De belangen van de bank wogen zwaarder – zeker nu de klant hardnekkig weigerde om duidelijkheid te geven.

En de opname in het EVR?

De rechtbank bevestigde ook dat de opname in het Extern Verwijzingsregister (EVR) terecht was. Dit is een lijst die door alle Nederlandse banken en kredietverstrekkers wordt geraadpleegd bij nieuwe aanvragen. Sta je daarin? Dan kun je geen nieuwe lening, hypotheek of zelfs betaalrekening meer krijgen. De standaardtermijn is acht jaar, en al is verkorting mogelijk, dat vereist een concrete juridische actie en sterke argumenten.

Volgens de rechter had ING voldaan aan de eisen van de privacywetgeving (AVG) en het Protocol Incidentenwaarschuwingssysteem Financiële Instellingen (PIFI). Er was sprake van concrete gedragingen, de ernst rechtvaardigde registratie, en het belang van de financiële sector woog zwaarder dan het belang van de klant. Een strafrechtelijke veroordeling was volgens de rechter niet nodig; het ‘in voldoende mate vaststaan’ van betrokkenheid was genoeg.

Wat betekent dit voor jou als klant?

Wat deze zaak vooral laat zien, is dat hypotheekfraude niet altijd opzettelijk of bewust gepleegd hoeft te worden om enorme gevolgen te hebben. Banken hebben steeds meer instrumenten om op te treden bij twijfel – zelfs als er nog geen bewijs van fraude is in strafrechtelijke zin. Ook fouten van tussenpersonen, hypotheekadviseurs of administratiekantoren kunnen op jouw bordje komen. De verantwoordelijkheid om bewijzen aan te leveren, rust uiteindelijk op jou als klant.

Kom je in zo’n situatie terecht, dan is het cruciaal om op tijd in te grijpen. Alleen een goede juridische strategie kan dan nog het verschil maken tussen een huis verliezen of je rechten behouden. En tussen een registratie van acht jaar in het EVR of een vroegtijdige verwijdering.

Voorkomen is beter dan genezen – maar wat als het al te laat is?

Natuurlijk is de belangrijkste les: wees altijd eerlijk over je financiële situatie. Lever alleen echte documenten aan en controleer wat een adviseur namens jou indient. Maar als je al in een conflict bent beland met je bank, wacht dan niet af. Juist in het beginstadium van een geschil kun je vaak nog voorkomen dat het uit de hand loopt.

Dreigt er een EVR-registratie? Krijg je post van het fraudeteam van je bank? Wordt er al gesproken over beëindiging van de relatie of gedwongen verkoop? Dan moet je direct actie ondernemen.

Financieel Recht Advocaten staat voor je klaar

Wij helpen cliënten in dit soort complexe situaties – bij verdenking van hypotheekfraude, bij conflicten met banken, en bij pogingen om EVR-registraties terug te draaien. Wij weten hoe banken denken, kennen het juridische speelveld én de uitzonderingen op de regels.

• Ben jij opgenomen in het EVR of IVR?
• Dreigt jouw woning verkocht te worden door de bank?
• Word je ten onrechte beschuldigd van fraude?

Laat het ons weten. We beoordelen je situatie in een gratis en vrijblijvend eerste gesprek. Neem vandaag nog contact op.