Wanneer mag een bank je hypotheek opeisen en de bankrelatie opzeggen?

Op 1 oktober 2024 deed de Rechtbank Midden-Nederland uitspraak in een kort geding dat voor veel mensen relevant is die worstelen met een opgezegde bankrelatie of hypotheek. In deze zaak stond een ondernemer tegenover Rabobank, nadat de bank zijn hypotheek had opgeëist, zijn bankrekeningen had beëindigd en een executieveiling had aangekondigd van zijn woon- en bedrijfsruimte. De reden? In een loods op zijn terrein werd een hennepkwekerij ontdekt. Hoewel de klant ontkende hiervan te weten, vond Rabobank dat hij onvoldoende transparantie had gegeven over zijn rol, de huurder en de lopende strafzaak.

De rechter gaf Rabobank gelijk: de bank handelde niet onrechtmatig. En dat is een signaal dat veel breder geldt dan deze ene zaak.

Wat speelde er?

De ondernemer, die woonde én werkte op het betrokken terrein, zag zich geconfronteerd met een strafzaak nadat er een hennepkwekerij/drogerij werd aangetroffen op zijn pand. Hij gaf aan dat hij het pand had verhuurd en niets wist van illegale activiteiten. Toen Rabobank lucht kreeg van het incident, stelde de bank vragen en vroeg documentatie op. Wie was de huurder? Waar is het huurcontract? Waarom zijn er geen huurbetalingen? Wat is de stand van zaken in de strafzaak?

Het probleem: de ondernemer kon of wilde niet alles aanleveren. Hij wist zogezegd niet meer aan wie hij had verhuurd. Later beweerde hij dat hij dat wel wist, maar het niet durfde te zeggen uit angst voor bedreigingen. Ook gaf hij geen openheid over zijn strafdossier. Ondertussen bleef het conservatoir beslag van het Openbaar Ministerie op zijn rekeningen staan en bleek bij navraag dat hij was veroordeeld.

Op basis van deze onduidelijkheid en risico’s besloot Rabobank de hypotheek op te eisen, de bankrekeningen op te zeggen, en over te gaan tot veiling. De ondernemer vocht dat aan en vroeg in kort geding om de opzegging terug te draaien, zijn bankrekeningen te herstellen en de verkoop te blokkeren.

De rechter wees álle vorderingen af.

Waarom kreeg Rabobank gelijk?

De kern van het vonnis is duidelijk: Rabobank moest opzeggen op grond van de wet, in dit geval de Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme (Wwft). Deze wet verplicht banken om voortdurend te controleren of hun klanten geen integriteitsrisico vormen. Kun je als bank niet uitsluiten dat iemand betrokken is bij witwassen? Dan móet je de relatie beëindigen.

De rechter oordeelde dat Rabobank dit proces zorgvuldig had doorlopen:

• Ze hadden meerdere keren informatie gevraagd;
• Ze hadden gewezen op mogelijke gevolgen bij gebrek aan medewerking;
• Ze hadden onderzocht of de klant voldoende transparant was (wat niet zo bleek te zijn);
• Ze hadden de strafzaak zelf nagetrokken bij het Openbaar Ministerie.

Het feit dat de ondernemer zei “onschuldig” te zijn, woog niet op tegen het feit dat hij niet alles liet zien, niet volledig meewerkte, en uiteindelijk toch was veroordeeld. De bank mocht daarom concluderen dat zij het risico op betrokkenheid bij witwassen niet kon uitsluiten.

Volgens de rechter stond daarmee vast dat de bank niet alleen gerechtigd, maar zelfs verplicht was om de klantrelatie op te zeggen én de hypotheek op te eisen.

Wat betekent dit voor andere klanten?

Deze zaak onderstreept de vergaande gevolgen van het klantonderzoek bij banken, zeker bij verdenking van strafbare feiten of integriteitsrisico’s:

• Bankrekeningen kunnen worden beëindigd, zelfs als je alleen verdachte bent.
• Hypotheken kunnen worden opgeëist als de bank meent dat haar financiering is gekoppeld aan criminele activiteiten.
• Je hele financiële bestaan kan op losse schroeven komen te staan, met risico op veiling van je woning of bedrijfsruimte.
• Zelfs een lopende strafzaak zonder definitieve veroordeling kan genoeg zijn voor een bank om in te grijpen.

Het maakt ook duidelijk dat onvolledige antwoorden, tegenstrijdige verklaringen of het niet aanleveren van documenten grote gevolgen kunnen hebben. Banken hanteren hier steeds strengere normen – onder druk van toezichthouders en regelgeving – en deinzen niet terug voor drastische stappen.

Maar wat als de bank té ver gaat?

Natuurlijk betekent dit niet dat banken vrij spel hebben. De wet verplicht zorgvuldigheid en proportionaliteit. Klanten behouden rechten, en banken mogen niet lichtvaardig besluiten tot beëindiging of executie. In veel gevallen is er ruimte om:

• Te onderhandelen over een oplossing;
• Tijd te winnen voor alternatieve financiering;
• Een rechter of Kifid in te schakelen om een opzegging aan te vechten;
• De gevolgen van een EVR- of IVR-registratie te beperken of ongedaan te maken.

De sleutel is: je moet snel en professioneel handelen. En daarbij is juridische ondersteuning geen luxe, maar een noodzaak.

Word jij geconfronteerd met opzegging of hypotheekopeising? Wij kunnen je helpen.

Bij Financieel Recht Advocaten staan wij klanten bij die onder druk komen te staan door banken. Heb je te maken met: Beëindiging van je bankrelatie? Een opgeëiste hypotheek? Problemen bij klantonderzoek of verdenking van witwassen? Registratie in een waarschuwingsregister?

Laat het er niet bij zitten. Wij kennen de wet, de uitspraken én de werkwijze van banken van binnenuit. Wij onderhandelen, procederen en begeleiden je door het proces met één doel: jouw financiële belangen beschermen. Neem vandaag nog vrijblijvend contact met ons op. Wacht niet tot het te laat is.