Onrechtmatige ontruiming leidt tot schadevergoeding: winstderving na voortijdige beëindiging huurcontract

Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 8 april 2025 geoordeeld over een zaak waarin een ondernemer onterecht werd ontruimd uit een gehuurde bedrijfsruimte. De eigenaar van een snackbar vorderde schadevergoeding wegens winstderving over een periode van drie jaar. De ontruiming was in strijd met het huurcontract, en de rechter stelde vast dat de verhuurder – Victoria Hotel – onrechtmatig had gehandeld. Uiteindelijk werd een bedrag van ruim drie ton aan schadevergoeding toegekend. In deze blog bespreken we de juridische achtergrond van onrechtmatige ontruiming, wat dit betekent voor ondernemers, en hoe schade in zo’n situatie wordt berekend.

Wat is onrechtmatige ontruiming?

Onrechtmatige ontruiming houdt in dat een verhuurder een huurder uit een pand zet zonder dat daar een geldige juridische grond voor is. Dat kan bijvoorbeeld zijn omdat de opzegtermijn niet in acht is genomen, de huurovereenkomst niet correct is beëindigd, of omdat een vonnis ontbreekt waarin ontruiming wordt toegestaan.

In deze zaak had Victoria Hotel een snackbarhuurder voortijdig uit het pand gezet. Het hof oordeelde dat dit in strijd was met de huurovereenkomst. Omdat de huurder daardoor drie jaar lang zijn onderneming niet kon voortzetten, moest de verhuurder de gederfde winst vergoeden.

Wettelijke grondslag voor schadevergoeding bij onrechtmatig handelen

De kern van de juridische beoordeling ligt in artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bepaalt dat degene die een onrechtmatige daad pleegt, aansprakelijk is voor de schade die daaruit voortvloeit. In dit geval bestond die schade voornamelijk uit misgelopen omzet en winst.

Daarnaast is artikel 6:95 BW van belang: schade die het gevolg is van een onrechtmatige daad moet worden vergoed, mits deze voldoende bepaalbaar is. Het vaststellen van winstderving vraagt dan ook om een zorgvuldige berekening, gebaseerd op eerdere prestaties van de onderneming en prognoses.

Hoe wordt winstderving bij bedrijfsruimte berekend?

De winstderving werd vastgesteld over de periode van 31 januari 2017 tot 1 april 2020. Dat is de tijd waarin de huurder – door de ontruiming – geen gebruik kon maken van zijn snackbar. Het hof paste een aantal stappen toe om tot een realistisch bedrag te komen:

• Uitgangspunt: gemiddelde omzet en kosten over drie eerdere jaren (2014–2016)
• Correcties voor inflatie, kostenontwikkelingen en trends in de sector
• Toepassing van verwachte omzetgroei op basis van vergelijkbare vestigingen

Hieruit volgde een concreet winstbedrag per jaar, met correcties voor maanden waarin geen volledige schade meer gold. De totale schadevergoeding kwam uit op € 295.296, plus een eerder vastgesteld bedrag voor deskundigenkosten (€ 6.196,67).

Belangrijke aandachtspunten bij schadeberekeningen

In het arrest komen meerdere correcties en discussies terug over de juiste manier van begroten. Dit is relevant voor andere ondernemers die in soortgelijke situaties terechtkomen. Let bijvoorbeeld op:

• Niet elke kostenpost stijgt mee met omzet. Het hof weigerde bijvoorbeeld om autokosten te koppelen aan omzetgroei, omdat dat onvoldoende onderbouwd was.
• Vaste kosten kunnen inflatiecorrecties rechtvaardigen, zeker bij huisvesting en algemene kosten.
• Een gemiddeld cijfer over meerdere jaren is betrouwbaarder dan een uitschieter uit één jaar.
• De rechter kijkt naar de branche (in dit geval Febo-vestigingen) om verwachte groei realistisch in te schatten.

Voor ondernemers betekent dit dat een goede administratie en historisch inzicht in omzet en kosten cruciaal is bij een schadeclaim.

Deskundigenrapporten spelen een grote rol

In deze procedure brachten beide partijen deskundigenrapporten in. De deskundigen verschilden van mening over hoe bepaalde posten moesten worden gecorrigeerd. De rechter moest per post oordelen welk standpunt het meest overtuigend was.

Voor ondernemers en advocaten geldt dus: hoe beter een schadeberekening wordt onderbouwd – bijvoorbeeld met cijfers, branchecijfers, en inflatiecorrecties – hoe groter de kans op succes. Tegelijkertijd is het belangrijk te beseffen dat een deskundigenrapport niet automatisch wordt gevolgd. De rechter kan op onderdelen afwijken als de onderbouwing niet voldoende is.

De financiële en juridische gevolgen voor beide partijen

De uitspraak heeft voor beide partijen belangrijke gevolgen:

• De huurder kreeg uiteindelijk een aanzienlijke schadevergoeding, maar wel lager dan oorspronkelijk geëist (meer dan € 1,6 miljoen).
• De verhuurder werd weliswaar veroordeeld tot betaling, maar kreeg gelijk op enkele punten, zoals de afwijzing van hogere marges of stijgende exploitatiekosten.
• De proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep werden gecompenseerd. Elke partij draagt dus zijn eigen kosten, omdat beiden deels in het ongelijk zijn gesteld.

Dit laat zien dat schadeprocedures over winstderving complex zijn, en dat het financiële eindresultaat sterk afhangt van de onderbouwing en juridische keuzes.

Conclusie van een onrechtmatige ontruiming

Deze uitspraak bevestigt dat een verhuurder die onrechtmatig een huurder ontruimt, aansprakelijk kan zijn voor aanzienlijke schadevergoeding. Winstderving moet daarbij worden vastgesteld aan de hand van een realistische, goed onderbouwde prognose, waarbij inflatiecorrecties en brancheontwikkelingen worden meegenomen. Voor ondernemers die slachtoffer zijn van een voortijdige beëindiging van hun huurcontract is dit een belangrijke les: zorg voor goede cijfers, schakel tijdig juridische hulp in en houd rekening met de bewijslast in schadeprocedures.

Financieel Recht Advocaten helpt uitsluitend bij bestaande geschillen met banken of financiële dienstverleners. Heeft u al een probleem, zoals een geblokkeerde rekening, opgezegd krediet of registratie? Dan kunnen wij procederen, onderhandelen of een schikking treffen namens u. Neem contact op als u juridische hulp nodig heeft.