Bank mag woning veilen na twijfelachtig dienstverband en verhuur zonder toestemming

In de uitspraak van 26 februari 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:1582) bevestigde de Rechtbank Amsterdam dat ING terecht overging tot beëindiging van de bancaire relatie, opeising van de hypotheek én aankondiging van executoriale verkoop van de woning van een klant die, volgens de bank, bij de aanvraag onjuiste gegevens zou hebben verstrekt. Ook de registratie in het IVR en EVR achtte de rechtbank rechtmatig.

De kern van de zaak

Een klant (eiser) kocht in 2021 een woning van € 500.000 en financierde deze via een hypothecaire lening bij ING. Kort daarna ontdekte ING vermoedens van fraude:

• Het opgegeven dienstverband bij “Dana Group B.V.” riep ernstige twijfels op.
• De klant zou het huis hebben verhuurd zonder toestemming, wat in strijd is met het huurbeding.
• De verstrekte inkomensdocumenten bleken inconsistent, onvolledig en mogelijk vals.

ING besloot daarom:

• de bankrelatie te beëindigen,
• de lening op te eisen, en
• executiemaatregelen te nemen.

De klant vocht dit aan bij de rechtbank, maar zonder succes.

Waarom mocht ING dit doen?

De rechtbank legde de lat voor de klant hoog, en benadrukte een aantal belangrijke uitgangspunten:

1. Bank mag bancaire relatie beëindigen (ABV art. 35)

Beide partijen kunnen opzeggen, maar de bank moet zorgvuldig handelen en rekening houden met belangen van de klant. Dat deed ING, aldus de rechtbank, door herhaaldelijk om uitleg te vragen over onduidelijke informatie. De klant gaf echter geen of onvoldoende verheldering.

2. Lening mag worden opgeëist bij onjuiste informatie (Hypotheekvoorwaarden art. 9)

De verstrekte werkgeversverklaring, loonstroken en dienstverbanddetails bleken:

• Niet overtuigend te staven;
• Vol tegenstrijdigheden te bevatten;
• Niet ondersteund door aanvullende stukken (zoals verklaringen, bewijs van werkzaamheden, of e-mailcorrespondentie met de werkgever).

De rechtbank vond dat ING terecht kon concluderen dat er geen sprake was van een daadwerkelijk dienstverband. Daarmee was de grondslag van de lening aangetast.

Verhuur zonder toestemming

Hoewel de klant aanvoerde dat zij enkel “Oekraïense vluchtelingen” zou hebben opgevangen, oordeelde de rechtbank anders:

• Er was sprake van periodieke betalingen met vermeldingen als “huur” en het adres;
• De vermeende ‘vluchtelingen’ bleken geen Oekraïense nationaliteit te hebben;
• In totaal was er € 14.000 aan huur ontvangen zonder dat ING daarvoor toestemming had gegeven.

Daarmee stond vast dat het huurbeding is geschonden, wat een tweede zelfstandige reden vormt om de lening op te eisen.

Registratie in IVR en EVR: terecht?

Ook de registratie van de klant in het interne én externe verwijzingsregister (IVR en EVR) werd volledig geaccepteerd door de rechtbank. Daarbij golden de volgende beoordelingscriteria:

• Er moet sprake zijn van zodanige gedragingen die de integriteit van de financiële sector raken;
• De gedraging moet in voldoende mate vaststaan (maar geen strafrechtelijke veroordeling vereist);
• De registratie moet proportioneel zijn.

De rechtbank vond dat aan deze eisen werd voldaan:

• Er was sprake van bewust onjuiste informatieverstrekking;
• De financiële risico’s voor de bank waren groot;
• De klant had meerdere kansen gekregen om opheldering te geven.

De registratie voor 8 jaar bleef daarom in stand. Wel merkte de rechter op dat een latere heroverweging over de duur mogelijk is, maar dat was niet aan de orde in deze procedure.

Les voor de praktijk

Deze zaak bevestigt opnieuw dat banken:

• Verplicht zijn zorgvuldig te handelen bij signalen van fraude;
• Maar ook stevig mogen optreden als klanten onjuiste of misleidende informatie verstrekken;;
• Terecht mogen registreren in IVR/EVR mits het onderbouwd en proportioneel gebeurt.;

Voor consumenten of tussenpersonen geldt dus: transparantie is cruciaal. Informatie achterhouden of vervalsen heeft verstrekkende gevolgen — tot en met verlies van de woning én inschrijving in registers die financiële dienstverlening jarenlang bemoeilijken.

Conclusie

Sta jij – net als in deze zaak – ineens voor hypotheekproblemen door een conflict met je bank? Word je geconfronteerd met opeising van je lening, een gedwongen verkoop of zelfs registratie in een waarschuwingssysteem zoals het EVR of IVR? Wacht dan niet af. Schakel direct juridische hulp in.

De gevolgen van onduidelijkheid of misverstanden met je bank kunnen desastreus zijn – maar zijn vaak wél aan te vechten. Financieel Recht Advocaten is gespecialiseerd in dit soort geschillen. Wij beoordelen jouw situatie juridisch én strategisch, en zorgen dat jouw belangen maximaal worden verdedigd. Neem vandaag nog contact met ons op voor een intakegesprek.