Wanneer mag een boete bij een koopovereenkomst worden gematigd?

In een recente zaak voor de Rechtbank Den Haag draaide het om de vraag of kopers die een koopovereenkomst voor een woning niet nakomen, verplicht zijn om de volledige contractuele boete van 10% te betalen. De verkopers eisten € 73.000 vanwege het niet nakomen van afspraken door de kopers. Hoewel de rechtbank erkende dat de kopers inderdaad tekort waren geschoten, werd de boete gehalveerd tot € 36.500. In deze blog bespreken we waarom de rechter tot matiging overging, wat de juridische criteria daarvoor zijn en wat dit betekent voor particulieren en ondernemers die met een boetebeding te maken krijgen in koopcontracten.

Het belang van een boetebeding in een koopovereenkomst

In koopovereenkomsten voor woningen is het gebruikelijk dat partijen een standaard boetebeding opnemen. Meestal komt dit neer op 10% van de koopsom bij toerekenbare tekortkoming, zoals het niet stellen van een bankgarantie of het niet afnemen van de woning. Deze bepaling heeft twee functies:

• Compensatie van de schade voor de verkoper
• Aansporing tot naleving van de afspraken

In dit geval ging het om een woning die verkocht was voor € 730.000. De kopers kwamen hun verplichtingen niet na, waarop de verkopers aanspraak maakten op de overeengekomen boete van € 73.000. De rechtbank erkende het recht op de boete, maar matigde deze vanwege bijzondere omstandigheden. Dat roept de vraag op: wanneer mag zo’n boete eigenlijk worden aangepast?

Waarom het beroep op overmacht niet slaagde

De kopers stelden dat hun financieel adviseur fouten had gemaakt bij de hypotheekaanvraag, waardoor zij geen financiering kregen. Daardoor konden ze niet tijdig een bankgarantie stellen of de woning afnemen. Ze deden daarom een beroep op overmacht.

De rechter ging daar niet in mee. In de wet (artikel 6:75 BW) staat dat overmacht alleen geldt als de tekortkoming niet te wijten is aan de schuld van de schuldenaar en ook niet voor zijn rekening hoort te komen. Hier gold echter:

• De kopers hadden hulp ingeroepen van een financieel adviseur
• Volgens artikel 6:76 BW is de koper verantwoordelijk voor fouten van deze hulppersoon
• Het mislukken van de hypotheekaanvraag, zonder tijdig gebruik te maken van het financieringsvoorbehoud, was dus hun eigen risico

Daarom oordeelde de rechtbank dat er geen sprake was van overmacht, en dat de kopers toerekenbaar tekort waren geschoten.

Wanneer mag een rechter een contractuele boete matigen?

De wet (artikel 6:94 BW) bepaalt dat een rechter een boete mag matigen als de toepassing ervan in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij kijkt de rechter onder andere naar:

• De verhouding tussen de boete en de werkelijke schade
• De aard van de overeenkomst
• De omstandigheden waaronder de boete wordt ingeroepen

In deze zaak waren er belangrijke factoren die tot matiging leidden. Zo bleek dat de werkelijke schade van de verkopers ongeveer € 10.840 bedroeg, terwijl de boete ruim zes keer zo hoog was. Dit verschil vond de rechter te groot. Bovendien hadden de kopers als particulieren gehandeld, wat niet betekent dat ze geen verantwoordelijkheid dragen, maar wél dat hun financiële draagkracht een rol speelt bij de beoordeling van de redelijkheid.

Waarom de boete toch niet helemaal werd geschrapt

De rechter matigde de boete, maar schrapte deze niet volledig. Dat had meerdere redenen:

• De verkopers hadden zich coulant opgesteld en meerdere keren ingestemd met verlengingen van termijnen
• De kopers waren tot het einde onduidelijk over hun intenties en lieten afspraken telkens verlopen
• De stress en vertraging die het gevolg waren van de contractbreuk, hadden grote impact op de verkopers, die in verband met een relatiebreuk de woning dringend wilden verkopen

Een volledig schrappen van de boete zou volgens de rechter afbreuk doen aan het afschrikwekkende effect dat van een boetebeding moet uitgaan. Dat zou ook de rechtszekerheid ondermijnen voor andere partijen die vergelijkbare overeenkomsten sluiten.

Wat kunt u leren als ondernemer of particulier bij woningkoop of -verkoop?

Deze uitspraak laat zien dat boetebedingen weliswaar afdwingbaar zijn, maar dat ze onder omstandigheden gematigd kunnen worden. Wilt u voorkomen dat u als koper met een boete geconfronteerd wordt? Let dan op het volgende:

• Zorg dat het financieringsvoorbehoud op tijd en op correcte wijze wordt ingeroepen
• Houd rekening met uw eigen verantwoordelijkheid voor adviseurs of tussenpersonen
• Vraag op tijd om verlenging van termijnen, maar zorg ook voor duidelijke communicatie en documentatie

Als verkoper is het belangrijk om:

• Boetebepalingen duidelijk en volledig op te nemen in het contract
• Te documenteren dat de andere partij tekortschiet
• Afspraken zorgvuldig na te komen en redelijkheid te betrachten bij termijnverlenging

De impact van deze uitspraak op toekomstige koopcontracten

Hoewel deze uitspraak in lijn is met eerdere rechtspraak over matiging van boetes, bevestigt zij het belang van zorgvuldige voorbereiding, communicatie en documentatie bij het sluiten van koopovereenkomsten. De rechter liet expliciet meewegen dat het om een modelovereenkomst ging waarbij beide partijen professionele begeleiding hadden. De aanwezigheid van een standaard boetebeding betekent dus niet dat die boete altijd volledig wordt toegewezen.

Tegelijkertijd bevestigt de uitspraak dat de koper een grote mate van verantwoordelijkheid draagt voor het (niet) nakomen van afspraken, zelfs als hij wordt bijgestaan door een adviseur. Wie nalaat op tijd gebruik te maken van contractuele vangnetten zoals het financieringsvoorbehoud, loopt het risico fors aansprakelijk te worden gesteld.

Conclusie

In deze zaak werd bevestigd dat een boetebeding uit een koopovereenkomst in beginsel geldig en afdwingbaar is, maar dat een rechter het mag matigen als de toepassing daarvan onredelijk zwaar uitpakt. Particulieren én ondernemers moeten alert zijn op de voorwaarden van financiering, tijdige communicatie en het correct inzetten van contractuele waarborgen. De rechtbank hield bij haar oordeel rekening met zowel de werkelijke schade als de omstandigheden van de partijen, en kwam zo tot een redelijke halvering van de boete. Deze uitspraak onderstreept het belang van duidelijke afspraken én verantwoord handelen bij vastgoedtransacties.

Financieel Recht Advocaten helpt uitsluitend bij bestaande geschillen met banken of financiële dienstverleners. Heeft u al een probleem, zoals een geblokkeerde rekening, opgezegd krediet of registratie? Dan kunnen wij procederen, onderhandelen of een schikking treffen namens u. Neem contact op als u juridische hulp nodig heeft.